浅谈兴宁房产价格趋势
作为商品房，房产顾名思义为商品属性。但由于房地产是地方财政收入的支柱产业，房产价格受国家政策、地理环境的影响较大，因此房地产又是一种特殊的商品。 下面从房产成本构成、市场需求等方面对兴宁房价进行分析。一、房产成本构成
房地产项目从选址、立项、规划、设计、建造、销售等环节，发生一系列费用。
1、土地成本：兴宁市作为县级城市，取市内一般平均值，约为200万元/亩，容积率3.5，折算建筑面积为850元/平米。
2、建造成本（高层有地下室 、有人防）：按目前市场价格工程量清单计价约1500元/平米（按广东预算定额计价格略高）。
3、工程勘测设计费：按10万平米项目取平均值约占150元/平米。
4、销售成本：约占总价3/100 至5/100，取200元/平米。
5、配套设施费（含绿化、景观）高档小区 ：按10万平米项目取300元/平米。
6、项目管理费（业务费、报建费、税金、办公费、监理费、人员工资等）：按10万平米项目取300元/平米。
房产 构成成本按建筑面积约3300元/平米。
二、城市化进程
2015年统计，目前兴宁市人口约为115万，按发达国家的城市化率约占75/100，因此，兴宁约有85万人进入城市、城镇居住。
1、兴宁精英阶层约占10/100进入一、二线或其他城市约11万人。
2、在镇上居住约占10/100约11万人。
3、在兴城居住约为63万人。考虑按每套房子每户家庭四口人计算，约需16万套房子。
兴宁市现有房子多少套，本人不在兴宁得不到这方面的数据。希望得到有关网友提供。
根据中国的城镇化增长规律，按年增长1%，按此速度，从现在的约45%增长到75%，那么需要是30年时间。如果目前兴宁市房子存量大于8万套，那么，兴宁目前的房产趋于饱和，房产价格趋于稳定，众所周知的原因，房子不会降价，以时间换空间方式。 专业 楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财政收入不是靠房地产，也不会再来依赖土地财政。要靠科技创新产业、实体经济制造产业为主。
2,你什么时候知道家乡兴城城市人口规模85万的省政府批复文件？城市发展规模是要经专家来论证和政府决策的。不是你想多大就多大的。
3,读你设计的方案，家乡除了兴城区和镇街有居民居住，其他地方没人居住的。是理想式的闭门造车，美术图画。建议你认真读书，就是毕业了也要到“中国社会大学”深造，做“研究僧”，并且做调查研究很辛苦的，有时候还得要像地下党”一样潜伏，否则真正的想要的搞不到的。祝你进步！ 稳中有升
楼主，好带人是看房了。请几个便宜的群众演员好过是芥阿八洗脑。按当前经济形势，房价跑嗯赢通胀，是变相下跌。死鸭撑板盖。 若是以前买有家乡的房子想尽快转让脱手变现(金),就直接说家乡的房子很快升值，是最理想的投资置业首选地方。再用文学艺术和科幻电影结合手法描绘一下，高铁贯通东西南北，地下有地铁，地面有轻轨交通，大家可支配收入超过美国公民……全民免费医疗教育，保证很多北方外省人来购买兴城的房子……比广深还要高房价……(就是做房产中介也不要这样说吹) 楼主你后面已经说了你不在兴宁，你的数据应该都是珠三角地区二三线城市的，兴宁最多只能作为欠发达地区的四线城市，房价能按这样算吗？传闻碧桂园的地价只是（亩/50万），只是楼主说的1/4。 zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...
首先，向你学习。其次本人不是学生，进入社会几十年了。第三，本人从事房主地产行业，用所学知识让网友对房价构成有所了解，如此而已。然后再回答：1、不管你承认不承认，在此之前，房地产业是地方财政收入主要来源，尤其是中小城市，发展需要钱，同时房地产行业涉及前端后端一大批行业及人员就业。请问：兴宁科技创新了什么？制造了什么？不否认将来兴宁靠科技创新产业、实体经济制造产业为主。2、城市化进程是国家倡导发展的人民需求的产物，人们进入城市是不以谁的意志的必然结果。对于兴宁85万人进入城市，只是按发达国家城市化率推算的程度，除去一、二线和其他城市以及留在镇上居住，推算约为60多万人进入兴城。我说过，这种过程需要30年的的时间。
zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...
首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房产价格的构成，并与网友谈讨，仅此而已。
然后回答：1、不管你承认不承认，房地产行业就是地方政府的财政收入的主要来源，尤其是中小城市，城市发展靠的是钱，钱从哪里来？同时，房地产业前端后端关联太多的行业和就业人员，把房地产作为支柱产业是城市发展的需要。请问：兴宁科技创新了什么？制造了什么？不否定将来以科技创新产业、实体经济制造产业为主。2、城市化进程是国家倡导发展的人们需求的产物，人们进入城市生活居住其后代接受城市学校教育是不以谁的意志的必然结果。兴城居住60多万人是根据发达国家城市化率推算出来的，根据现有发展速度认为这一过程需要30年左右的时间。
白云村 发表于 2017/3/3 12:11
首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房 ...
终于说出你是房地产行业人了，为了卖出房子，卖房的都说这房不贵了、这地段多好、以后会升多少、开发商建房花了多少成本之类的，说那么多还不是想提高房价和卖出房子。 地铁开通后肯定要进一步大幅上涨 白云村 发表于 2017/3/3 12:11
首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房 ...
楼猪，地产行业难从钱就可以转行了。介绍几个项目奔你，兴宁正大力发展旅游业，一，准备从神光山搭一座天桥到白鹤仙师，二，为了合水水库水体更清澈，准备打底，但是鱼毛花抵十分多，为了嗯妹走水，爱拿到竹篮抵来付晾来，你有毛意向？ 不错，都说得不错。回复也很精彩！ 记住这种现象：女方的父母嫁妹里时和媒人介绍女子时，都是说女子像女神的，特别标志、特别勤快……，并且结婚后准生赖里包男方家明年赏丁。 白云村 发表于 2017/3/3 12:11
首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房 ...
我向您老者表示尊敬！特别尊敬！难得。老者又在异乡还那么关注老家的房地产和房价。看来专家说的那句话是很全面的：买房子成为国人的信仰了。祝身体健康！也再建议一下，退休了还是多考虑怎么保重身体为要务，可能有益晚年快乐多的。十分多谢！涯多谢您！！ zyn 发表于 2017/3/3 14:51
我向您老者表示尊敬！特别尊敬！难得。老者又在异乡还那么关注老家的房地产和房价。看来专家说的那句话是 ...
老兄，不敢当。离退休可能差很多年头，但关注家乡的心如跟你一样专注。在此谢谢您的指点！
zyn 发表于 2017/3/3 14:39
记住这种现象：女方的父母嫁妹里时和媒人介绍女子时，都是说女子像女神的，特别标志、特别勤快……，并且结 ...
讲到十分有道理，里种比喻打到楼主面八啪啪响 zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...
2货一个，鉴定完毕 卖房的和中介的，天天喊房价要升了，要升了，网上发布房价天天不一样，就是要把这个市场搞乱，让哪些想买房的人，赶紧买。 白云村 发表于 2017/3/3 12:11
首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房 ...
城镇化有几十年，但是房价上涨不用几十年，会在十年左右上涨完，然后几十年保持这个房价以上的价格。 不管数据准不准，楼主计算方法比较有说服力，点赞！ zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...
笨蛋，回答你的三个问题
1.你不懂什么叫支柱产业就自己去学学，房地产过去30年和未来30年都会是国家支柱产业之一。
2.兴宁户籍人口是多少你知道吗？兴宁城市规划居住人口是户籍人口的2倍以上你知道吗？
3，谁告诉你农村不住人，农村未来居住人口只会占总人口的五分之一其它都会在城市居住你懂吗？
草原狼 发表于 2017/3/3 11:08
楼主，好带人是看房了。请几个便宜的群众演员好过是芥阿八洗脑。按当前经济形势，房价跑嗯赢通胀，是变相下 ...
你说得好像钱拿在手里，就跑的赢通胀一样。一看你就是没有多少现金在手里的人。 golf89 发表于 2017/3/3 19:11
你说得好像钱拿在手里，就跑的赢通胀一样。一看你就是没有多少现金在手里的人。
楼猪是大饿狗你就是二饿狗。确实，翻转钱包哩都毛一千现金，加上家里的也毛五万现金，毛你哩札小中介有现金，但是捱的现金流一万个肯定太过你。难为你阿吗养倒你甘芥嗦货，你肯定是老狗古的种。 草原狼 发表于 2017/3/3 20:44
楼猪是大饿狗你就是二饿狗。确实，翻转钱包哩都毛一千现金，加上家里的也毛五万现金，毛你哩札小中介有现 ...
懒得鸟你 golf89 发表于 2017/3/3 22:02
懒得鸟你
二饿狗，嗦货线货四六货，好是岭岗巷从老狗古了，慢滴哩全部奔你阿吗餐倒吃得了，你就只能舔狗屎比了。 golf89 发表于 2017/3/3 19:07
笨蛋，回答你的三个问题
1.你不懂什么叫支柱产业就自己去学学，房地产过去30年和未来30年都会是国家支柱 ...
啊，你给我出试题。好！做好给你改一下。看及格否。
一，支柱产业是国民发展中起先导性和推动作用的生产产业。你在那里看到政府报告定位说房地产是国家未来30年的支持产业的说法？看过政府工作报告没有？
二，家乡现在好像是17个镇3个街道办事处。人口约120,城市人口24—25万之间(这二个数字是比较准的，因为涯知).。并且涯还知道，家乡是人口流出多于流入的县(市).
三，照你说，家乡的人只有5分之1在农村居住也就是24万，那96万人口都住在兴城和镇上。是你自己的想吧？赤甫夜做梦了吗？还是背着米袋里对全区域逐一咨询的统计数据？
最后，你可以诚实回答一下吗？：你是否做房产中介？还是自己有房子想卖(若有，说不定可以帮助你卖下里，涯认识有后生想买房的。但涯劝他先不要买，因为家乡房产证问题).十分多谢您！祝您发大财，赚多多钱来。矛脉介做的时候多学点知识。没说对的请批评。再讲句里，好多谢！
补充内容 (2017/3/3 23:42):
纠正：第二行倒数第二个字应是“柱”，词“支柱”。特此更正。 zyn 发表于 2017/3/3 22:53
啊，你给我出试题。好！做好给你改一下。看及格否。
一，支柱产业是国民发展中起先导性和推动作用的 ...
乡友，准确数据涯冇，但涯介同屋同龄人，在兴宁买房的就相当少，基本都是在工作地买或同时在乡下做屋。 很精彩的兴宁 发表于 2017/3/3 23:02
乡友，准确数据涯冇，但涯介同屋同龄人，在兴宁买房的就相当少，基本都是在工作地买或同时在乡下做屋。
说负责任的建议话。经济许可就最好在工作地买房，特别是解决好小孩读书问题。差的就在老家建好房子。花同样的钱，小孩在外读书比兴城强十二八倍。外面学校的师资强。祝好！ A87654321 发表于 2017/3/3 12:40
终于说出你是房地产行业人了，为了卖出房子，卖房的都说这房不贵了、这地段多好、以后会升多少、开发商建 ...
本人观点：兴宁房子趋于饱和，兴宁县级城市约6000元/平米房价虚高存在泡沫，但房价降价的可能性很少。以时间换空间，较长时间存在房价稳定在现有水平上。
中国房地产价格走向目前还是主要由政府控制！象操纵股市一样要升要跌都由政府话事！一个政策出台就可把趋势改变！但是，政策操纵也是要有一个限度的！盲目操纵过度，就会导致失控！就像股票一样庄家把股价拉到远远脱离公司价值的时候，接着就会崩盘！现在领导层才敢到后怕，崩盘的结果国家就陷入混乱！现在频频放出风声出房产税！让先知先觉者抛售！后知后觉者买单！有人说城市化后还会有很多人买房，任何事都必须有个度！超高速城市化发展将产生很多弊端……现在已有一部分山区农民在城市买房后，因无技术又无本钱做生意，……坐吃山空，以为在城市买房后日子就很好过了，愿望恰恰相反，在城市每天连棵青菜都要掏钱买！很不习惯……将来必有一部分人将回流农村居住……如果房价还想再升，政府就必须继续大量印刷钞票！人民币继续贬值，物价继续上涨！房价继续死鸡撑板盖！但是这样的后果将来很可怕…… 中国房地产价格走向目前还是主要由政府控制！象操纵股市一样要升要跌都由政府话事！一个政策出台就可把趋势改变！但是，政策操纵也是要有一个限度的！盲目操纵过度，就会导致失控！就像股票一样庄家把股价拉到远远脱离公司价值的时候，接着就会崩盘！现在领导层才敢到后怕，崩盘的结果国家就陷入混乱！现在频频放出风声出房产税！让先知先觉者抛售！后知后觉者买单！有人说城市化后还会有很多人买房，任何事都必须有个度！超高速城市化发展将产生很多弊端……现在已有一部分山区农民在城市买房后，因无技术又无本钱做生意，……坐吃山空，以为在城市买房后日子就很好过了，愿望恰恰相反，在城市每天连棵青菜都要掏钱买！很不习惯……将来必有一部分人将回流农村居住……如果房价还想再升，政府就必须继续大量印刷钞票！人民币继续贬值，物价继续上涨！房价继续死鸡撑板盖！但是这样的后果将来很可怕…… 白云村 发表于 2017/3/4 09:25
本人观点：兴宁房子趋于饱和，兴宁县级城市约6000元/平米房价虚高存在泡沫，但房价降价的可能性很少。以 ...
以兴城的房子来说超5000的已经是严重泡沫了，3000~4000是比较合理的价位。你说的以时间换空间，你的时间是多长？ A87654321 发表于 2017/3/4 12:31
以兴城的房子来说超5000的已经是严重泡沫了，3000~4000是比较合理的价位。你说的以时间换空间，你的时间 ...
非常同意你对房价的判断！根据近几年经济增长速度以及参考ＧＤＰ增长率5%至10%计算，达到目前房价约需3－5年。
白云村 发表于 2017/3/4 14:59
非常同意你对房价的判断！根据近几年经济增长速度以及参考ＧＤＰ增长率5%至10%计算，达到目前房价约需3－ ...
别谈什么GDP，全国的GDP有多大水份？GDP都是虚的，老百姓的纯收入才是实的。
盛景订了一套不用半年加个三四万就转了 小玄 发表于 2017/3/4 15:35
盛景订了一套不用半年加个三四万就转了
没房产证你也能转，厉害:lol 小玄 发表于 2017/3/4 15:35
盛景订了一套不用半年加个三四万就转了
没房产证你也能转？不是接手的人傻，就是你真厉害:lol cnm 发表于 2017/3/4 11:28
中国房地产价格走向目前还是主要由政府控制！象操纵股市一样要升要跌都由政府话事！一个政策出台就可把趋势 ...
不错。有思想，有思考(且是深思考：“超高速城镇化发展将产生很多弊端”的认识很多人不懂的，基层很多领导都认知不了。房价上升的幅度己经超过实体经济的增长水平，也大大超出了绝大部分民众的支付能力，所以泡沫终会破灭。只有当泡沫破灭后才会意识到它的存在。小日本八十年代后的泡沫就是这样产生的。决策者和智囊机构都知道，就是不知道拿什么更好办法来破，一直担心控制不了副作用和带来的社会、金融问题。)点赞！祝好！ 傅莹今天在两会上说了,今年没有要征收房产税的安排,大家都懂了.原先很多人还期待十九大会出台措施降房价? 官商勾结，官突然发现商已经吃到撑了，自己快没得吃了，开始慢慢压。 有一位官员曾经说过，宣传和实际操作是不一样的。说白了就是，一方面说要控制房价，让平民百姓买得起房，另一方又不愿意房价下跌，让房地产商支撑下去别跌下来，当然这里面关系着土地财政…………。 草原狼 发表于 2017/3/3 22:11
二饿狗，嗦货线货四六货，好是岭岗巷从老狗古了，慢滴哩全部奔你阿吗餐倒吃得了，你就只能舔狗屎比了。
说人话，牲口话我听不懂啊，畜牲 golf89 发表于 2017/3/4 23:43
说人话，牲口话我听不懂啊，畜牲
二饿狗肯定听嗯懂人话介了，倒转你啊吗之肚里再出来你一样听嗯懂，因为你是二饿狗。 golf89 发表于 2017/3/4 23:43
说人话，牲口话我听不懂啊，畜牲
你嗯使懂人话，你阿吗介之骚同老狗古介哉骚你懂就得了。 说句实在话还真没听到兴城的楼盘降价 几年前就盼房价跌，但是越来越贵，不买小孩读书咋办 不出意外。2020年联康城最低将会破八千！！！ 司法公正 发表于 2017/3/5 01:25
不出意外。2020年联康城最低将会破八千！！！
今年破八千，2020年破一万 白云村 发表于 2017/3/4 09:25
本人观点：兴宁房子趋于饱和，兴宁县级城市约6000元/平米房价虚高存在泡沫，但房价降价的可能性很少。以 ...
觉得会涨就说涨，觉得不会降就说不会降，不用照顾那些二逼的想法把话说得这么婉转。
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