万科降价了！
本报记者获悉，万科北京公司旗下金隅万科城即将于11月推出三期新房源，均价14000元/平方米，比之上期房源低了3000元/平方米；与此同时，万科深圳公司旗下项目金域缇香也将于11月推出均价万元左右的精装修房源，比此前开盘价优惠约1000元左右。
此外，深圳万科公园里、惠州万科城、东莞紫台等项目也推出不同幅度的优惠措施。事实上，2011年以来，万科的降价一直在持续，只不过更为隐蔽，降幅也呈递进式，随着一期期新房源的推出，价格也更为优惠。
不只是万科，在深圳，招商果岭在10月29日以低于区域均价数千元的价格入市，在惠州，卓越蔚蓝海岸更推出均价4900元/平方米的成本价房源。
几大房产大鳄中，继中海、龙湖之后，随着11月份的到来，深圳开发商接棒上海，万科、招商、卓越等开发商领衔掀起又一轮降价潮，大型开发商降价背后，既有“调控将长期持续”预期下市场竞争的压力，也有年度冲击业绩的压力，而更多的中小开发商则跟风跳水或转手，全国性的降价潮大幕或将开启。
隐性降价
降价信息来得有些隐蔽。
10月31日，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香新一批产品将在11月推出，全部为约74-89平的2-4居室。“入市价格将会非常吸引人，不少单元在10000元/平米左右，还送精装。”深圳万科内部人士说。
不同的是，开发商并未大张旗鼓宣传降价。
但实际上仔细对比，这比一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少。深圳万科对这个楼盘的性价比充满信心并表示：除金域缇香外，客户只要能在深圳找到1套10000元平方米以下、由10大品牌开发商开发的盘，且项目带全屋精装修的，即可获得1万元现金奖励。
“换言之，金域缇香是一年来深圳最划算的精装房了，”深圳业内房产人士评价。
深圳万科旗下另一项目“万科公园里”则推出买房送8万家私礼金券的优惠，该盘曾在9月底以16000元/平方米入市，比同区域均价低了2000元左右/平方米。
同样，万科清林径11月初将会加推2-3房新房源，在总价直减6万的基础上，再打9.8折。
位于大深圳区域内的东莞万科紫台，更将价格从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低至11000元/平方米。
凡此种种。
国金证券房地产行业研究报告显示，深圳万科公园里、金域缇香9月开盘房源，相对原预计价格，前者降幅15%左右，后者20%左右。
此番万科又提高了优惠幅度。不过，深圳万科有关人士却并不承认公司在降价。“今年以来万科的降价未受市场关注，也未引起纠纷，因其营销策略太灵活，手段方法多样，”上述深圳业内人士说。
竞相出货
缘何此时降价？对于万科来说，市场竞争压力在陡增。
万科三季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。
万科董秘谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。
数据更显示，万科存货三季度增至1926亿，同比增长约57%。其中，万科三大吸金区域北京、上海、深圳占据大头。
深圳万科上半年销售的仅有四个项目，而下半年推出的房源高达11个，总共1万套房源，占深圳同期新盘供应量的1/3强。
和如此巨大的供应量相比，深圳楼市的需求在限购政策下不断萎缩，而限价政策又令不少同行挥起价格利器。10月29日，招商地产推出果岭项目，以低于周边4000-5000元的单价开盘；在万科双月湾项目所在地惠州，卓越地产推出4900元/平方米的蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元左右开盘。
“深圳开发商目前不是降不降价，而是降多少才能卖出去的问题。世联地产首席分析师王海斌说，深圳三季度的成交量持续低迷，二季度的一些优惠措施已不足以打动购房者，必须要有更为实质的降价。
从全国来看，万科也面临销售放缓。山西证券平海庆认为，万科销售额减速已成定局。“销售额同比增速小于销售面积同比增速，表明公司在以价格换销量。”平表示，由于未来三个月房地产市场持续低迷可能性非常大，全年销售增速将低于30%。
而作为万科总部所在地，通常占全公司销售比重1/10的深圳万科今年销售业绩并不如人意。今年年初，深圳万科预计销售目标是140亿（约占全公司1/10），但截至7月，深圳万科仅实现40亿元左右。在三季度接连推出几个新盘之后，初步估计深圳回笼资金约40亿，距离140亿尚有很大差距。
王海斌认为，如若真要实现年度销售目标，年底前将是上市公司冲击年度业绩的关键时期，大型开发商选择在此时降价出货的几率很大。尤其是今年，多数开发商预期调控将长期持续，对后市看淡，降价的概率又增加了。
拐点将至？
从中海、碧桂园、保利到龙湖、万科、招商、绿地；从上海到北京、深圳，及其周边区域，此轮降价潮中，均是大型开发商率先，中小开发商跟进。
这与行业对于调控趋势的判断有关。10月25日，万科执行副总裁肖莉在投资者电话会议上表示，过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的一系列努力，正造成严重冲击，开发商受到挤压。
“国内的房地产市场已经转向，未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。”这是肖的预期。
万科预期，即使那些有购买力的买家，也将选择持币等待，因为他们预期房价将继续下探。
上海[size=+0][size=+0]某房地产研究院院长杨红旭认为，楼市价格拐点已经发生。“春节之前，楼市将保持价跌量平态势，明年一季度继续低迷，”他说，在明年一季度信贷显著宽松之前，很多开发商必须促销以回笼资金，以解年度之前各种到期债务的燃眉之急。
北京中原地产市场总监张大伟认为，降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延，“目前市场购房者信心已经降低到谷底，”张说。
杨红旭则预测，未来十年，中国楼市暴利时代不再，投机性购房需求也将萎缩，市场波动的频率和幅度，将明显小于过去十年。
万科对未来的预测也表现谨慎。万科已将很多销售未结资源放到了未来2-3年。截至9月末，万科已售未结资源规模达1208万平方米，对应合同金额合计约1380亿元，相比中期时分别提升18.2%和16.3%，提前锁定未来2-3年业绩增长。
工银国际分析师罗佳明在分析龙湖等房企此前调价行为时称，预期此前减价不会对龙湖的盈利能力造成太大损害，反而可以更好的储备充足粮水渡过行业寒冬期。
“我们对房地产行业维持审慎，因短期内中央应不会放松政策调控，而且减价才刚开始。上海当前的降价潮应该只是行业下行的开端，相信明年第1 季是最坏时期”。
maitong死猪狗，冤枉造过当。
一岁死阿爸，三岁死哀里。
阿姐做鸡婆，卖身养太其。
猪狗唔生性，夜夜搞雕里。
朝朝爱食屎，水货满足其。
食完就棒雄，单手打飞机。
众人皆疑问，奈来此猪狗？
崖市其屋卡，调查一下其。
讲始其阿爸，同乡就搭牙。
十八嫖货里，认识其阿麻。
贪其有姿色，贪其四六麻。
娶转唔史养，还有零钱花。
讲始其阿麻，水货就赛牙。
一摆认识其，二摆唔史钱。
三摆喊老公，四摆就生崽。
生下死猪狗，亲爹就气死。
以为自己养，谁滴系杂种。
究竟满人种，水货最清楚。
哀里茅乳出，狗乳来帮忙。
狗乳养出月，俗称狗崽里。
阿爸死唔久，哀里上街忙。
忙着见水货，水货心肝狼。
远远闪啊侧，哀里心滑冷。
三年孤苦怜，赤身出厅下。
草席裹其身，黄泥埋其骨。
坟巷茅石碑，怕被野狗挖。
可怜死猪狗，水货做干爹。
论坛来做恶，只系基因差。
曾牙花 发表于 2011/11/2 20:40
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