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标题: 小区地下车库与架空层的产权属于全体业主 [打印本页]
作者: 郑子姬    时间: 2016/4/10 16:33
标题: 小区地下车库与架空层的产权属于全体业主
一、地下停车场或架空层经过面积分摊了，所有权就是全体业主的；
二、在房产证里的面积不包含地下停车场或架空层的分摊面积，所有权属于房地产开发商。
三、开发商把建造地下车库或架空层的成本核算在住宅开发成本之内的所有权就是全体业主;
综上所述，业主与开发商可以法有所依无须含糊。


补充内容 (2016/4/10 16:38):
重点：开发商独立资金建设部分所有权为开发商。
作者: pp1354917    时间: 2016/4/11 00:55
成本谁说了谁?再弱智的问下现在的房价和成本有关吗?
作者: pp1354917    时间: 2016/4/11 00:56
说了算?
作者: 郑子姬    时间: 2016/4/11 08:00
pp1354917 发表于 2016/4/11 00:55
成本谁说了谁?再弱智的问下现在的房价和成本有关吗?

建设成本是：该工程在工程建设时间内的该地大行价；工程量为登记量或现测。房单价与开发商有关，只要不违法与业主没有太多关系（自愿买）。
作者: pp1354917    时间: 2016/4/11 22:44
地价好算，工程款人工款材料款营销广告费还不是开发商随便定啊，谁会查?就算会查，开多家专门供应的材料公司营销公司很难吗?最后成本还不是随便说。。。。 再说算清成本又怎样，反正他卖的房价的成本中就没算地下车库。2500的成本卖5000。3500的成本也可卖5000。不是说一定要赚多少，要看当时的周边同档的房价。。。
作者: pp1354917    时间: 2016/4/11 22:57
本来房价就应包括公用物业，绿化，电梯等配套的成本，可现行的买房中一套房却要另外加钱购买电梯间，楼梯的分摊面积。这部分他都认为是要单独计算成本让人出钱买了，地下层又怎会承认已经计入成本呢?
作者: 郑子姬    时间: 2016/4/12 09:57
pp1354917 发表于 2016/4/11 22:44
地价好算，工程款人工款材料款营销广告费还不是开发商随便定啊，谁会查?就算会查，开多家专门供应的材料公 ...

楼房营销费用不在建设成本之内。在有纠纷的情况下，材料公司也不会为你一家既触法律又要补税的去做虚假帐的。某时间段的材料行价再怎么虚假也不会超过10%，（再不会干的开发商也不会只有自已愿出高于市场行价去买材料的，这是常理）。
作者: gdxntn    时间: 2016/4/12 11:15
房产证面积=套内面积+公共分摊面积（过道、楼梯、电梯、设备房等）。未分摊部份如室内车位等均为开发商所有。
作者: pp1354917    时间: 2016/4/12 11:50
郑子姬 发表于 2016/4/12 09:57
楼房营销费用不在建设成本之内。在有纠纷的情况下，材料公司也不会为你一家既触法律又要补税的去做虚假帐 ...

房价都不是由成本决定的，也没那家去公开成本，所以没有人在成本上做手脚。。真要房价由成本決定的话，信不信可把1000的成本做成3000。开发商再开几家中转的建材公司，建筑发包公司不行吗?不是一定要选价钱低的，赶工期，稳定的合作关系，信誉质量，品牌度，损耗比都可做为成本上升的理由。。
举个例吧，08年，同一楼盘一年连续提三次价，直接翻倍，和成本有关吗?
有的楼盘地下层没成为开发商的，是做为地下防空设施不能出售。
作者: 郑子姬    时间: 2016/4/12 12:03
pp1354917 发表于 2016/4/12 11:50
房价都不是由成本决定的，也没那家去公开成本，所以没有人在成本上做手脚。。真要房价由成本決定的话，信 ...

先看看南京星汉花园的后续，房地产业可能有地震；王石的断言也有可能应验。
作者: 郑子姬    时间: 2016/4/12 12:16
【律师点评】根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。这个案例的裁判要旨是，在规划核准之外建设的车位，除非开发商能提供证据证明，否则该车位归全体业主共有。相比较综合考虑通过面积分摊、成本分摊来确定车位归属的案例来说，这个案例考虑的因素较少，但是确实给律师代理这类案件提供了思路，同时也给开发商重要提示，对于车库或车位的建设，规划核准必须注意，同时对于面积分摊的核算也非常需要注意。

南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书

（2013）鼓民初字第1656号

原告 星汉城市花园业主委员会，住所地南京市水佐岗35号。 负责人陈维，业主委员会主任。

委托代理人张琴锋，北京市大成（南京）律师事务所律师。

被告 江苏星汉置业有限公司，住所地南京市汉中路180号星汉大厦28层。 法定代表人杨林，总经理。

委托代理人范凡，江苏薛济民律师事务所律师。 委托代理人戴玉芹，江苏薛济民律师事务所律师。 原告星汉城市花园业主委员会（以下简称业委会）诉被告江苏星汉置业有限公司（以下简称星汉公司）车库纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告业委会的委托代理人张琴锋，被告星汉公司的委托代 理人范凡、戴玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告业委会诉称，1998年被告经建设、规划部门许可建设了星汉城市花园 住宅小区，并按《南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则》、南京市规划 局对该项目《建筑工程规划设计要点通知》的要求和《半地下室平面规划核准 图》的核定，以0.2车位／户的比例标准（36个标配车位）建设了半地下车库。 车库建成后，被告在未取得产权登记及销售许可的情况下，将车库向小区业主 出售。原告认为，根据《江苏省物业管理条例》的规定，地下车库作为小区公 共配套设施应属全体业主所有，而根据法律规定及合同约定，星汉城市花园小 区的土地使用权已全部转让给业主，业主就被告建造的地下车库支付了对价， 故应该取得地下车库的所有权。被告出售地下车库的行为违反了法律规定，也 侵犯了小区全体业主的合法权益，故原告诉至法院，请求确认星汉城市花园地 下停车库的占有、使用、收益、处分的权利为原告所代表的全体业主共有；被告立即向原告移交星汉城市花园地下停车库，不能移交的支付车库的实际出售 价款；被告承担本案诉讼费用。

被告星汉公司辩称，一、业委会作为原告主体不适格，其既未与被告签订 房屋或车库的买卖合同，也未得到业主大会的授权，故其无权提起诉讼；二、根据《物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠、或者是出租等方式约定。原告并未提 供其与被告约定取得地下车库的证据，故其对地下车库不享有权利；三、被告销售地下车库的行为得到了房产部门的认可，所销售地下车库的建筑面积也未 分摊给全体业主，故被告应享有地下车库的所有权。综上，请求驳回原告的起诉或驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1998年，被告星汉置业公司经建设、规划部门的许可建设星汉城市花园小区，并按《南京市规划局建筑工程规划设计要点通知》的要求， 以0.2车位／户的标准建设了地下车库。建成后的小区，土地使用权面积为7697.60平方米，共用分摊面积为7697.60平方米。地下车库的建筑面积为2794.46平方米，规划核准为36个车库（被告实际建设59个车库），作为独立于商品房建 筑面积的部分在《南京市预售商品房备案证明》和《商品房屋登记备案平面图》中得到了反映，但未取得独立的销售许可证。2000年被告按高档商品房定价 办法对星汉城市花园商品房自行定价销售，并以均价100000元／车库的价格向小区业主出售地下车库的使用权，车库使用权的年限同业主购买商品房的年限 。现被告已出售35个车库，其余24个车库由原告委托物业公司出租，收益归全 体业主。

以上事实，有双方当事人陈述、国有土地使用权出让合同、商品房买卖契 约、购买星汉城市花园停车位使用权协议书、《南京市规划局建筑工程规划设 计要点通知》、《南京市预售商品房备案证明》、《商品房屋登记备案平面图 》等证据予以证实。

本院认为，业主委员会是业主大会的执行机构，体现的是全体业主的意志 ，本案所涉车库的权利归属与全体业主均有利害关系，作为代表全体业主意志 的原告有权提起诉讼，故系本案适格主体，被告关于原告不符合主体资格的抗辩意见，本院不予采纳。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，归业主共有。星汉城市花园小区规划核准车库数量为36个，实际建设59个，故超规划建设的23个车库应属业主 共有。规划核准的36个车库中，按照2004年12月15日南京市《商品房附属房屋 转让等问题的若干规定（试行）》第六条的规定，应有不低于15%（最低6个） 的车库为业主保留。因此，星汉城市花园小区业主实际有权取得的车库为29个，原告要求确认其对小区全部车库均有占有、使用、收益、处分的权利，依据 不足，本院不予支持。被告已交付了24个车库，尚应向原告移交5个车库。因被告应移交的车库已实际出售给小区其他业主，原告要求移交车位的请求实际无 法履行，故原告有权要求被告支付5个车库对应的出售价款500000元。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第五 条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决 如下：

一、被告江苏星汉置业有限公司于本判决生效起十日内给付原告星汉城市 花园业主委员会车库出售款500000元；

二、驳回原告星汉城市花园业主委员会的其他诉讼请求。

本案诉讼费2000元，由被告江苏星汉置业有限公司负担（原告已预交，被 告于执行本判决时一并支付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（开户行：农行鼓楼分理处；账号：10×××76）

审　判　长　　乔延彬

人民陪审员　　孙可义

人民陪审员　　奚正财

二〇一四年九月十八日

见习书记员　　沈　婷

作者: pp1354917    时间: 2016/4/12 23:01
郑子姬 发表于 2016/4/12 12:03
先看看南京星汉花园的后续，房地产业可能有地震；王石的断言也有可能应验。

都不知你想表达什么，和成本有关吗?
""这个案例的裁判要旨是，在规划核准之外建设的车位，除非开发商能提供证据证明，否则该车位归全体业主共有。""规划建设外的明白吗?地下层规划100个，留15个给业主公用，物业去收钱，85个开发商办证归他。还有再多的也归业主了呵。。。这判决不是说违建归业主吧。。

你的贴标题和你文中第二点那个为准啊?。。你到想说架空到底是谁的啊?
作者: 老广回家    时间: 2016/4/14 16:43
pp1354917 发表于 2016/4/12 11:50
房价都不是由成本决定的，也没那家去公开成本，所以没有人在成本上做手脚。。真要房价由成本決定的话，信 ...

成了小区范围，都应该为业主所有（业主公共），要不光买一套房，地下周围没有活动场所，没有临时停车位置，谁去买这样的房？一般都是看上小区的活动场所＼设施＼环境等等
作者: pp1354917    时间: 2016/4/14 21:55
老广回家 发表于 2016/4/14 16:43
成了小区范围，都应该为业主所有（业主公共），要不光买一套房，地下周围没有活动场所，没有临时停车位置 ...

小区空地绿地物业用房和地下车库是不同。。一个不能独立办证，一个能独立办证。



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