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标题: 浅析有关房地产合同方面的法律漏洞 [打印本页]
作者: 白云村    时间: 2017/5/27 18:00
标题: 浅析有关房地产合同方面的法律漏洞
浅析有关房地产合同方面的法律漏洞
     本人从事房地产建筑行业多年，协调解决过许多建设与施工方或者建设与业主方关于房地产方面产生的矛盾。本文就广大业主与开发商合同方面的问题，与乡友们进行分析，并在买房签合同时予以引起注意。
      一般情况下，业主与开发商双方以签订的《购房合同》具备的交房条件为“该商品房经建设、监理、设计、勘探、施工五方验收合格”的这种条款。我们都知道，建筑商品房，是由开发商（即建设方）组织设计、监理、勘探、施工等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系，且承担连带法律责任，相对业主（购房）来说，他们五方是共同开发建设商品房的利益共同体，商品房归根结底是卖给购房人的。那么，法律所规定的所谓的“五方验收”，就会出现走“过场”现象。由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽量缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”必然置于业主的利益不顾，从而损害业主利益。
     可见，商品房买卖合同约定的“经五方验收合格”作为交房条件，存在着法律漏洞。
作者: 白云村    时间: 2017/5/27 22:45
国内很多购房业主投诉房屋质量问题，就是由于这种验收程序存在漏洞，因此导致建筑工程出现较多的质量通病。
作者: 灵镜    时间: 2017/5/27 23:35
法律讲程序，12345就像人死不能复生。房地产讲法律吗？
作者: 这一天    时间: 2017/5/28 00:19
白云村 发表于 2017/5/27 22:45
国内很多购房业主投诉房屋质量问题，就是由于这种验收程序存在漏洞，因此导致建筑工程出现较多的质量通病。

楼主所涗虽有些道理，但亦有危言耸听之嫌。所谓五方，其实不下十方。如工程验收必须经由政府建设主管部门的建工，质监，规划，房管，测绘，还有国土部门的产权《地籍》，土地利用以及消防，人防，环保，防雷，地勘等部门的参与才有效。光质监部门对工程质量，安全监督，材料捡测，资料审核等从报建资料审查到施工全过程的质安监督，竣工验收就有无数道的关卡。再加上述各部门的各道程序，可以说，你想走歪门斜道都难！而且近年来国家出台多项如终身责任制及保修制度等措施，而且开发商的素质，公德心都有所提高，所以如君所言之所谓漏洞已大为减少。当然时下人心不古，总是有哪么一些人在冒天下之大不讳，做些上不得台面之事者亦是时而有之。
作者: 白云村    时间: 2017/5/28 08:34
这一天 发表于 2017/5/28 00:19
楼主所涗虽有些道理，但亦有危言耸听之嫌。所谓五方，其实不下十方。如工程验收必须经由政府建设主管部门 ...

从你的回复中可以看出你也是从事房地产建筑（或监管）行业。现在法律、法规规定的政府监管部门就是质监、规划、人防、消防等机构，其他如地勘、测绘等都是由开发商委托的第三方（中介）机构，拿开发商的钱也肯定服务于开发商，而政府的监管部门更多的是事后监督。我国有关法律法规规定，项目是由开发商（建设方）主导组织设计、地勘、监理、施工等单位进行建设的，而建筑工程的竣工验收也是由开发商（建设方）组织设计、地勘、监理、施工等单位人员参参与进行的，而质监部门只是监督验收程序是否符合验收规范规定（不承担主体责任）。因此这就相当是一场没有“裁判员”的“游戏”。置于说规划、消防等部门的监督，那是工程完成后的核查验收，是事后监督。虽然国家在加大力度整顿房地产建筑行业，取得一定的效果，但由于存在着法律上的漏洞，因此不能根除建筑行业存在的问题。
作者: 白云村    时间: 2017/5/28 08:37
灵镜 发表于 2017/5/27 23:35
法律讲程序，12345就像人死不能复生。房地产讲法律吗？

项目是由开发商（建设方）主导组织设计、地勘、监理、施工等单位进行建设的，而建筑工程的竣工验收也是由开发商（建设方）组织设计、地勘、监理、施工等单位人员参与进行的。因此，明显法律上存在着漏洞。
作者: xxgg    时间: 2017/5/28 09:07
受益了
作者: 白云村    时间: 2017/5/28 09:32
签订购房合同时，合同中可能有注明条款“经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格”或“工程竣工验收合格”后，房屋移交给购房业主。购房业主对这条款应引起注意。《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。备案是综合验收的偏振，就是说：规划、公安消防、环保等部门“工程综合验收后”方可具备房屋移交条件。

补充内容 (2017/5/28 10:33):
备案是综合验收的偏振。应为备案是综合验收的依据。
作者: 摇摆的年代    时间: 2017/5/28 10:42
首先要明确一些事实。。大兴宁以前是可以卖楼花，房屋建设有三分之二就可以办理预售证。。。也就是说，业主购房是在购买正在建设中的楼盘。那么所谓真正交楼日期到了，但是绝大部分都还没有经过（建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门）的验收收楼的。。。兴宁的房地产市场还没有到这个完工之后卖楼的境界，也就是说没有“验收完毕去备案”的流程。。。
作者: 白云村    时间: 2017/5/28 13:22
摇摆的年代 发表于 2017/5/28 10:42
首先要明确一些事实。。大兴宁以前是可以卖楼花，房屋建设有三分之二就可以办理预售证。。。也就是说，业主 ...

对。许多开发商隐瞒未达到交房条件把房屋移交给购房业主，以获取更大利润或减少延期交房风险带来的损失。
作者: 灵镜    时间: 2017/5/28 14:06
除了“这一天”讲的实在点，其他都外行看热闹的。
作者: 这一天    时间: 2017/5/28 22:52
白云村 发表于 2017/5/28 09:32
签订购房合同时，合同中可能有注明条款“经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位验收合格”或 ...

任何法律，规章不可能不存在漏洞，但依现行的管理规程和监管条例基本可以达到建安产品的质量要求。而且你所涗的政府监管部门是有事前事中介入把关的，不只是事后备案吧？按行政执法的相关要求他们是只有监管职能，而正因为你所述的建设，施工，监理，设计，勘察等单位才是经济责任方，所以才以他们为责任主体。但其中所有证件等事项没有政府职能部门的把关审核签发，任何一家签名盖章亦是无法生效的：因为所有涉及用地，施工，规划，备案，产权等证件，你所涗的五家是无权的！因此我认为：现行法律规章对工程质量不存在大的漏洞，只是在监管过程中不要产生贪污腐败，作假犯科的情况罢了。就港珠澳大桥为例：香港的法律是世界一流的，但还是发生了腐败事件。
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 10:08
这一天 发表于 2017/5/28 22:52
任何法律，规章不可能不存在漏洞，但依现行的管理规程和监管条例基本可以达到建安产品的质量要求。而且你 ...

没错，我并没否认施工过程的质量监控主体责任制度有何不妥。但是，1、由开发商组织建设开发商组织验收，把“五方”竣工验收当作工程交房的依据，因而把未通过综合验收或未备案的工程移交给购房业主，这就是法律上的漏洞。2、对于购房业主而言，建设、设计、施工、监理为了共同的利益成为共同体，很大一部分开发商把不具备竣工验收条件的房屋组织进行了验收，而监管部门由于长期与开发商形成了利益链，因此任由其行为的发生。所以，这就损害了业主的利益。对于房屋质量问题，由于建设、设计、施工、监理是利益共同体，把工期缩短是他们共同需求，因此，不可避免地影响了工程质量，主体施工阶段出现如砼蜂窝、麻面、露筋，钢筋绑扎不规范等等；装修阶段出现如漏水、裂缝、观感差等等质量通病。这就是损害了业主的利益。置于你所说的用地规划，备案，产权办证等，不过是前、后期项目审批合法化的程序。
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 10:39
这一天 发表于 2017/5/28 22:52
任何法律，规章不可能不存在漏洞，但依现行的管理规程和监管条例基本可以达到建安产品的质量要求。而且你 ...

兄弟，不要争了。我是长期从事房地产建筑行业工作、研究，对于存在的问题，我们已通过渠道向住建部相关专业委员会书面汇报，牵一发动全身，没那么简单。从中也可以看出，你也是同行，到此为止吧。
作者: 这一天    时间: 2017/5/29 21:44
白云村 发表于 2017/5/29 10:39
兄弟，不要争了。我是长期从事房地产建筑行业工作、研究，对于存在的问题，我们已通过渠道向住建部相关专 ...

我还是认为您存在以概偏全的片面认识:所谓五方交房不是事实.任何一方,一个事项,未经专门对口部门认定都是无效的.这是前置条件.而且工程验收是由建工,质监主持进行的.五方盖章签名是责任主体.是规定必须履行的手续,也是对消费者的一种承诺.至于您说的质量通病是建筑施工的个别现象,于法律无关.此前所提的港珠澳大桥砼事件就能最好的涗明.
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 22:07
这一天 发表于 2017/5/29 21:44
我还是认为您存在以概偏全的片面认识:所谓五方交房不是事实.任何一方,一个事项,未经专门对口部门认定都是 ...

质监人员并不主持验收，质监人员只是监督验收人员是否具备资格？验收程序是否符合要求？工程竣工验收是由建设单位工程负责人主持验收。你除了对现场管理比较熟外，对其他验收程序及相关法律、法规规定还不是很熟啊。
作者: 灵镜    时间: 2017/5/29 23:27
我不知道楼主说的是不是验收方权威的问题，如果是，问题就不大，可以由上一级来验收啊，比如有省级部门来验收的。
作者: 灵镜    时间: 2017/5/29 23:46
“五方验收和备案”与“综合验收备案”是否只是简单增加监督？还是以提高质量为目的？提高质量可以从提高设计标准入手，加强监督无非同“3C认证”再加“CE认证”差不多吧？
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 23:50
灵镜 发表于 2017/5/29 23:27
我不知道楼主说的是不是验收方权威的问题，如果是，问题就不大，可以由上一级来验收啊，比如有省级部门来验 ...

确实就是验收方面存在漏洞。我再说一遍，根据相关项目管理规定，项目是由开发商（建设单位）组织主导设计、监理、地勘、施工建设的，工程竣工验收也是由建设单位组织设计、监理、地勘、施工进行验收。而质监人员只是对其资格及程序进行监督。对于购房业主而言，他们在建设及验收过程中结成利益共同体，从而损害业主利益。对于消防、规划、环保等部门只是工程竣工后核查，并出具认可文件进行备案。
项目前期阶段立项、报建及后期阶段的测绘、办证与此无关，故不在此探讨范围。
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 23:53
灵镜 发表于 2017/5/29 23:27
我不知道楼主说的是不是验收方权威的问题，如果是，问题就不大，可以由上一级来验收啊，比如有省级部门来验 ...

兄弟，你不是搞这行，你不清楚，不存在验收权威的问题。
作者: 白云村    时间: 2017/5/29 23:57
为了家乡人们在购房方面少吃亏，我已经自揭房地产建筑行业伤疤了。到此为止，任何文不再回复。
作者: 摇摆的年代    时间: 2017/5/30 14:50
白云村 发表于 2017/5/28 13:22
对。许多开发商隐瞒未达到交房条件把房屋移交给购房业主，以获取更大利润或减少延期交房风险带来的损失。

首先感谢“白云村”网友对这一行业的深透分析，内行看门道，外行看热闹！
兴一广场事件想必大家都很清楚，为什么“验收全部完毕再进行卖楼是对业主多么的重要！”，曾经不时地有些网友在A8反映兴宁房地产市场混乱至极，但都是了了无声。。
讲的再多，政府应该做好“中间人或监督人”职责。往往相关部门某些人在一些利益和关系问题上对开发商纵容和包庇，造成业主们花钱买受罪的因素历历在目，痛心之痛。


作者: 摇摆的年代    时间: 2017/5/30 14:56
对于验收这一块，如果让外面的专家或者更高一级的来验收，有一定保障；但是兴宁地方政府财政倒要失去大的收入。内行应该清楚这个厉害干系!
作者: 这一天    时间: 2017/5/30 22:15
白云村 发表于 2017/5/29 22:07
质监人员并不主持验收，质监人员只是监督验收人员是否具备资格？验收程序是否符合要求？工程竣工验收是由 ...

建筑管理中质监部门是举足轻重的，任何一项涉及质量安全的环节，如材料捡测，分项分部工程的等级评定，工序标准等均需该部门全过程的监控。而不是只监督验收人员的资格而已。而监理公司是由业主聘请代表甲方监控施工方的质量，工期，造价等工作。与设计，勘察部门均为利益关系责任方，与质监，建工，规划，消防等属政府监管部门是二回事，不可混为一谈。老夫终身从事建设工作，对此行还是了解的，老弟热心行业，精神可嘉。但对其中五个责任方交出竣工验收评定之前的政府监管和证件核发工作还真是忽略了！以后让我们相互多学习吧。
作者: 这一天    时间: 2017/5/30 22:45
关键要有章可依，执法严明。厉史的经验证明，外面的月亮并不比兴宁圆。前几年，根据市领导意见，外聘省级质监来捡测我市部分房产，花了百姓数以亿元计不算，还得待候着老爷样排期，但事实证明，结果都是一样的。
作者: 白云村    时间: 2017/5/30 23:30
这一天 发表于 2017/5/30 22:15
建筑管理中质监部门是举足轻重的，任何一项涉及质量安全的环节，如材料捡测，分项分部工程的等级评定，工 ...

在这继续跟你上课：质量监督人员是受政府建设主管部门委托对建设工程进行监督，而检测机构是第三方（中介）机构，受建设或施工单位委托对材料（或项目）进行检测。说明质监人员是代表政府对工程进行监督，而检测机构是对委托方进行技术、检测服务。

补充内容 (2017/5/31 09:41):
老兄，不好意思，晚上火重。
作者: 白云村    时间: 2017/5/30 23:42
这一天 发表于 2017/5/30 22:45
关键要有章可依，执法严明。厉史的经验证明，外面的月亮并不比兴宁圆。前几年，根据市领导意见，外聘省级质 ...

市领导跟你们是什么关系？他们凭什么把纳税人的钱替你们服务（还是数以亿计）？再跟你上课：当双方对工程验收或检测有分歧或有异议时，应选择双方认可的有资质的检测机构进行测。如果检测合格，费用由提出异议方承担，如果检测不合格，费用责任方承担，影响结构安全的并重新返工或加固，重新组织验收。
老兄，我本来不想回复了。

补充内容 (2017/5/31 09:42):
老兄。不好意思，晚上火重。保证以后不再回复了。
作者: 灵镜    时间: 2017/5/31 15:14
楼主，说点现实情况，大兴宁办理《不动产权证》非常的困难！（可能本人火更重，但忍了。）
作者: 13579246    时间: 2017/5/31 18:20
根本的问题是官员等要有一颗真正为人民服务的心。
作者: 这一天    时间: 2017/6/1 01:02
标题: RE: 浅析有关房地产合同方面的法律漏洞
白云村 发表于 2017/5/30 23:42
市领导跟你们是什么关系？他们凭什么把纳税人的钱替你们服务（还是数以亿计）？再跟你上课：当双方对工程 ...

白云村“老师”：承教了。己然你好为人师，摆出一副莫测高深的形态。我倒想进一步领教：你先是涗五方交房是法律的漏洞，以救世主的姿态说己通过某管道提出专家意见。但你却对要求五责任方交房的规定，正是体现国家要求相关方对建筑产品要承担交房责任的要旨视而不见。难道由该五方赚钱却要政府的下属部门来承担责任才是无法律漏洞吗？住建，质监，规划，国土，消防，产权等政府行政执法部门的主要职责是监管，审核，发证。请你弄清楚这些法律关系再来这说教！其实所有产权证颁发前都有一系列的程序要办。本人测算过，从有意向开发，经征地，招标，立项，规划，设计，报建，施工，验收，到发证等必须经过二十多个部门，盖近百个{次}公章！这么多繁杂的审核监管，我认为很多巳是多余了！你说质监等部门只是受政府委托对工程监管，材料试验是第三方委托{兴宁捡测站也是质监站的}，这些都对呀，这些部门的监管都在工程过程中发生作用，那怎么能说成是只有五方利益相关人交房而成法律漏洞呢？这么些政府委托监管方难道是形同虚设？真是危言耸听！另外：你不要断章取义，我是对有外行的同志认为要请上一级单位来验收才有保障而提出：前几年我市整顿建筑市埸时对手续不齐的建筑物进行鉴定，特别要求要省级质监部门来捡测，收费又高，服务又差，花了多少百姓的钱呀？！你却说成是把纳税人的钱替我们服务了！还质问我与市领导什么关系，如此上纲上线，真令人发笑！什么狗屁“专家”呀？简直就是典形的文革残余！又还在此故作高深，道貌岸然！写到此，我感到对如此人物再驳斥都有失斯文了！
作者: 这一天    时间: 2017/6/1 01:05
13579246 发表于 2017/5/31 18:20
根本的问题是官员等要有一颗真正为人民服务的心。

对，这是关键！再多的法律条文都是空话。
作者: 灵镜    时间: 2017/6/1 09:28
省级部门检验费是由开发商负责出的！
怎么会花地方政府的，还巨款呢？这个我是清楚的。
作者: 灵镜    时间: 2017/6/1 09:29
省级部门检验费是由开发商负责出的！
怎么会花地方政府的，还巨款呢？这个我是清楚的。
作者: 灵镜    时间: 2017/6/1 09:37
这一天 发表于 2017/6/1 01:05
对，这是关键！再多的法律条文都是空话。

感谢前辈分享了这么多。
作者: 白云村    时间: 2017/6/1 10:39
这一天 发表于 2017/6/1 01:02
白云村“老师”：承教了。己然你好为人师，摆出一副莫测高深的形态。我倒想进一步领教：你先是涗五方交房 ...

虽然我后来意识到了有些不礼貌行为，因而做了一些补充。现在，我再次对昨天的不礼貌行为向你道歉！
我说过，不想再回复了。我一直在犹豫是否还要给你回复讨论，现在既然写了，就再回复一次。
我的立论是：“开发商（建设方）既是组织……建设的，开发商（建设方）又是组织……验收的，房屋最终是要移交给购房业主的，这相对购房业主而言，在此过程中会损害业主的利益，因此存在法律漏洞”。置于监管方面更存在漏洞，在此就不细说了。
可是，你洋洋洒洒一大段字，可是你针对我提出漏洞方面的驳论要点却没有，却搬出一大堆从项目考察立项开始至后期的办证项目办理程序，有点牛头对上马嘴了。
你说的后面一段话：“对有外行的同志认为要请上一级单位来验收才有保障而提出：前几年我市整顿建筑市埸时对手续不齐的建筑物进行鉴定，特别要求要省级质监部门来捡测，收费又高，服务又差，花了多少百姓的钱呀？！你却说成是把纳税人的钱替我们服务了！还质问我与市领导什么关系。”还是存在问题。

（1）这手续不齐的建筑物是谁的建筑物需要由政府来买单.
（2）这手续不齐的建筑物造成的责任方是谁需要由政府来买单？
（3）假设这手续不齐的建筑物是公共建筑或公共设施，那么造成手续不齐的责任方是谁？该建筑物的承建商又是谁？为什么要由政府来买单？这不是在花纳税的人的钱吗？这不是在用纳税人的钱为这些利益方（或责任方）服务吗？
我在上纲上线吗？
你在此前叙述的一些话，上次也本想给你提醒一下，但考虑一些方面的原因没有说出来，现在再说：“外聘省级质监来捡测我市部分房产，花了百姓数以亿元计不算，还得待候着老爷样排期”。如果不是担心房屋检测不合格，你交了钱委托了检测机构检测，为什么要待候检测机构检测人员老爷样呢？
顺便提醒一下：国家对检测机构资质等级只有甲级、乙级、丙级分类。国家对检测机构资质等级并没有省级、县级等等之说。


作者: 白云村    时间: 2017/6/1 12:27
灵镜 发表于 2017/5/31 15:14
楼主，说点现实情况，大兴宁办理《不动产权证》非常的困难！（可能本人火更重，但忍了。）

如果是房地产的商品房，关键就是房地产开发商是否依法依规建设？各种手续资料是否齐全？可按购房合同起诉房地产开发商限期办理并赔偿损失呀？
作者: 灵镜    时间: 2017/6/1 13:47
白云村 发表于 2017/6/1 12:27
如果是房地产的商品房，关键就是房地产开发商是否依法依规建设？各种手续资料是否齐全？可按购房合同起诉 ...


感谢楼主为支柱产业建言献策！产业的任何改善，对整个社会和人民都是双赢的。我自己的事问题不大，上一级别检测时我是全程在场的，各项证书大兴宁想赖是赖不掉的，只是时间太长了对买房人也不好。
作者: 这一天    时间: 2017/6/1 20:46
灵镜 发表于 2017/6/1 09:28
省级部门检验费是由开发商负责出的！
怎么会花地方政府的，还巨款呢？这个我是清楚的。

对，一般是由开发方出钱的，但众多的自建房都是由百姓自掏腰包。所以说成是政府花纳税人的钱，简直是张冠李戴，鱼目混珠！
作者: 这一天    时间: 2017/6/1 21:39
白云村 发表于 2017/6/1 10:39
虽然我后来意识到了有些不礼貌行为，因而做了一些补充。现在，我再次对昨天的不礼貌行为向你道歉！
我说 ...

所以涗你老是张冠李戴，还涗我牛头对马嘴！你那只眼看到我涗花了政府的钱？又那里涗了房子质量有问题？我只是举例前几年整顿建筑市埸时手续不齐未办证的房子。当时一刀切全市停办房产证，需捡测后方得办证。因此前我市一直都是可以建好后再补齐资料的，导致数以万计的产权人因此需支付捡测费，由于当时指定的是省某捡测站，本地有资质的捡测部门则无权參与{后因群众意见大而放宽}，故有此说。你未细看，就好象抓到了什么宝一样，对我上纲上线，还据此论点提出几个令人捧腹的问题。另外对于你的高见“开发方组织建设又组织验收，从而存在法律漏洞和导致质量通病等”的所谓论述。我认为简直不值一驳：开发方要开发，其过程必须由设计，监理，施工，地勘等部门參与才能建成，这几个部门也是利益关连方，不是他们几方负责组织验收移交谁去负责？问题的焦点是在移交验收之前的每一关都由政府主管部门在监管，没有分管部门的参与审核有可能发证吗？！故你的所谓法律漏洞一说是伪命题。你若能说服大家，只耍你拿出你标榜的所谓“专门渠道向上反映”的答复足矣！何遑多言？



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