房地产业的未来会是暖秋还是严冬？

     近年来，唱衰中国房地产业的各种论调，不绝于耳，不绝于媒体上的各种文章。但是，房地产业的实际发展景象却似乎是别有洞天，始终在与各种唱衰论调背道而驰。

近年来，在各地的大小城市，鳞次栉比的华贵楼房、别墅，接踵而起；节节攀升的傲人地价、楼价，如日中天；富甲天下的房地产大款、老板，逍遥气派。

     应当承认，房地产业作为国民经济的支柱性行业之一，在不长的期间内，就在政府的支持下，在市场作用的支配下，全面进入了空前未有，一枝独秀的黄金发展阶段。

     还应当看到，房地产经济的发展，在拉动内需，解决就业难题，缓解城镇居民住房困难，改变城市面貌风貌，提高社会成员生活品质，引领社会成员改变生活方式，调整资源配置，稀释过量投放货币，化解物价上涨压力，增加各级政府财税收入，推进国民经济增长，造就层出不穷的众多富豪，加剧社会成员贫富分化，提升腐败层级与境界，加快城市扩张，扩大城乡差距，增加城市人口生存发展成本等诸多方面，确实发挥了不可替代的重大作用，在为中国社会的生存发展做出重大贡献的同时，也相应带来了各种严重的负面成效。

房地产业的繁荣，是在政府精心扶持与重重调控的条件下实现的，是在市场经济活动初期发展的基础上成长的。但是，尽管如此，房地产业却始终能够以气势如虹，所向披靡的强势，在成功的得以迅速扩展的同时，造就出了根本改造中国社会面貌的昌盛业绩，并且，在以往的十余年内，还不断的将各种疑虑、不安的阴霾置有效地置之于身后。

不过，在人世间，从来没有，也是不会有永远的胜利者的。直到当今，房地产业的发展所获取的昌盛成功，在必然会令世人目瞪口呆，莫名惊诧的同时，自然也会警醒世人不断质疑，难道房地产业的繁荣真的能够长胜不衰，永远立于不败之地吗？在当今房地产业繁荣昌盛景象的未来远处，会是怎样的情景呢？是无尽的暖秋，还是酷寒的严冬呢？

     为了回答这样的问题，人们应该并需要对当今中国社会的构成了房地产业生存发展基础与前提的，如下基本现实进行冷静、客观的审视。不言而喻，如下具有决定性作用的现实，毕竟是挥之不去的，也是不以人的意志为转移的。。

一， 计划生育国策的长期有效落实，致使在各大中城市，尤其是在绝大多数拥有实际购房实力的社会成员当中，家庭成员的代际数量，始终在以崩塌的方式递减。即，两对夫妻的独生子女组成一个家庭，然后生育一个孩子，所形成的只能是四二一的倒金字塔人口结构。所以，当前，在独生子女已经普遍进入生育阶段的时期内，社会人口数量大幅度递减的趋势，对以往人口持续递增趋势的取代，已经不可逆转的势不可挡。基于此，具有用房的购房需要的社会成员数量，必然会相应的快速下降。

二， 数年以来，报考大学的学生人数持续以数十万人的数量不断递减，同时，农村地区学校的撤消合并数量也在持续不断的扩展。这种状况表明，在已经进入老年化阶段的中国社会，没有住房，将来需要使用并购买住房的人口数量正在不断大幅度下降。与此同时，将来需要使用、购买住房的人口还要继承、接受超出自己需要的，上一代人所留下的住房。如只需要一套住房的一对独生子女夫妻，至少要接受双方父母遗留下的两套住房。所以，在独生子女时代，社会成员使用及购房的需求必然会因此大幅度锐减。

三， 党的十八大之后，农村城镇化建设的全面展开、推进，将会进入新的发展阶段。可以预见，农村城镇化建设的社会效应之一，必然将会是至今仍然在各大中城市滞留的流动、暂住人口，包括他们的子女，被大量吸引回生存发展成本相对更低的农村城镇居住、生活。由此，各大中城市的人口增长趋势必然将会逆转为不断快速递减的趋势，所以，各大中城市使用并需要购房的社会成员的绝对数量，也必然会随之快速大幅度减少。

四，现阶段，以社会成员快速贫富分化为标志的严重社会不公平状况，正在持续发展，并且，至今没有迹象表明这种发展事态可能得到抑制或者逆转。因此，在严重社会不公平状况的作用下，随着仇官、仇富情绪的不断蔓延，随着各种社会冲突的不断增加及普遍发生，惊恐不安的富裕人口及其后代，向国外移民的趋势不断增强，所以，在中国社会，拥有购房实力并需要购房的社会成员自然会相应的不断递减。同时，已经移民的富裕人口的住房还会进入二手房的交易市场。

五，在当今与今后，随着现阶段社会成员快速贫富分化状况的发展及其普遍化，相对于不断上涨的物价，尤其是房价，收入水平及其购买能力相对下降的人口，必然会不断的大幅度增加，由此，在相对贫困人口数量必然会占有社会成员大多数的情况下，具有使用住房需要，却没有购买能力的大多数社会成员，就只能日益增多的在事实上退出商品房市场。

六，为了维护社会的稳定，促进社会公平的实现，保障弱势社会成员的基本生存权，政府正在大力推进的经济适用房，廉租房政策，必然将会使相当一部分有使用住房需要，并有一定购房意愿和实力的社会成员，选择使用或者购买经济适用房，廉租房，从而退出商品房市场。

七，当前，政府推出的出售二手房缴纳20%所得税的政策，不仅会致使售房者因为不愿意承担20%的税款，而不愿意出售二手房；也会致使购房者因为不愿意承担20%的税款，而情愿继续观望，先不购二手房。由此，在二手房的出售会受到强力抑制的情况下，投机性投资者全面退出一手房市场，并驻足观望，自然就不可避免。同时，有使用住房需要，并有一定购房意愿的购房者，在必定会退出二手房市场的同时，则会涌入一手房市场，从而相应的激励一手房的出售行情。于是，在可以成交的二手房的售价必然会以20%以上的涨幅抬升之后，一手房的售价也会相应继续上涨。而房价的再次大幅度循环上涨，又会逼迫大多数仍然具有使用住房需要并具有购房意愿的购房者，在一段时间内，明智的相应却步观望，从而进一步致使商品房市场陷入更为深刻的萎缩境地。

八，房地产业的长达十余年的繁荣景象及其从业者获取丰厚利润的现实，已经在不断吸引各方面的能人志士、大款财阀争先恐后加入到了房地产行业的竞争，因此，随着房地产业竞争，在竞争者各显其能的前提下，日趋残酷、激烈，房地产业可得利润的相应摊薄，无疑会加重笼罩在房地产业之上的垄断阴影，从而会致使越来越多的曾经富有成就的房地产商只得败下阵来，很多房地产商甚至还会血本无归。

    九，在当今及将来的一定期间内，各大中城市的污染程度及生存发展成本，仍然会势不可挡的持续增大，增多。因此，基于人类躲灾避祸、自我保护与趋利的生存本能，有条件、有实力的社会成员自然会想方设法选择离开污染严重，生存发展成本高昂的大中城市，去污染较少的地区生存发展。随着这一类社会成员的持续不断增多，并且，随着这种离开所引领出的社会时尚终于不可逆转，那么，仍然生活在各大中城市，并依然具有使用、购买住房需要的社会成员的数量，自然也会相应减少到惊人的地步。

      十，在人类必然会追求利益最大化的趋利生存本能的驱使下，在中国社会仍然处在市场经济初期自由发展阶段的条件下，现阶段，在各大中城市，房地产业的发展，房地产的规划、建设，更多的是在以利润的最大化为追求的目标，为考量的立足点，为实施的出发点。所以，在众多新建的高楼林立的城区，普遍存在着缺乏人性化，并不适宜人类生活的特点。例如，居民生活不可缺少的各种休闲、文化、娱乐、购物、医疗、教育、养老、托幼的机构没有立足之地；交通拥堵；人际交往困难；阳光、蓝天与清新的空气成为难得的奢饰品；高大、密集的建筑物长时间的给人形成无所不在的压抑感；甚至停车位都成为了价格高昂的稀缺资源。因此，严重的生活不便，必然会迫使日益增多的住房使用者、购买者不断远离，从而致使日益增多的房产只能空置。

     当今的房地产业，依然是光彩夺目的。在各大中城市，新建的楼房仍然在拔地而起；待建的楼房仍然在构划蓝图；大笔的投资仍然在积极筹措汇集。但是，与此同时，如上所述的，围绕着，铺垫着，烘托着房地产经济的各种社会现实，也在不可逆转的以供过于求程度日益重化、深化的方式，沉重而鲜明的揭示着房地产业的未来命运。

     因此，当人们已经能够清醒的认识到，所有将直接决定房地产经济兴衰成败的沉重社会现实，及其所必然会带来的残酷效果之后，对于已经濒临无源之水，无本之木，无基之柱，无求之给困境的房地产业的未来，会是暖秋还是严冬的问题，毋庸赘言，自然就会得出再清楚不过的答案。