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PSL和棚改货币化推高三四线楼市 很多人会疑惑，三四线城市相对来说经济并不发达，对外来人口的吸引力也有限，这一轮房价大涨的趋势是如何形成的呢？这其中有一个非常重要的因素，那就是近几年政府大力扶持的棚改计划。 而自2005年首次提出棚改政策以来，我国的棚改工程越来越火热。2005年至2007年从东北三省率先大规模推行棚改，让200多万居民全部迁入新居。2008年至2012年，棚改开工1260万套。2013~2014年新开工棚改820万套。而2015年6月，国务院提出棚改三年计划，计划在2015~2017年棚改新开工1800万套。 到了2017年则计划新开工600万套，且2017年5月，国务院再次提出棚改三年攻坚计划，计划在2018-2020年棚改新开工1500万套。2017年年底，又提出2018年计划新开工棚改580万套，比预计又多了80万套。 而棚改货币化安置在近几年得到了大力推广，2014年所占比例才只有9%，而到了2016年则进一步跃升至48.5%，2017年这一比例达到50%，按照计划，2018-2020年，货币化安置比例将达到60%。 可以说，正是因为PSL和棚改货币化推动了三四线城市的棚改，同时也推高了三四线城市的房价。 什么是PSL？ PSL全称抵押补充贷款。有两层含义，首先量的层面，是基础货币投放的新渠道；其次价的层面，通过商业银行抵押资产从央行获得融资的利率，引导中期利率。 PSL是棚改货币化资金的主要来源。地方政府棚改货币化资金来源主要有四种途径， 一是财政拨款，主要包括中央和地方，中央财政拨款计入中央补助城镇保障性安居工程专项资金，此类资金的数目占比很小，地方财政拨款纳入地方住房保障支出； 二是政策性银行贷款，即国开行和农发行的棚改专项贷款，央行PSL投放是此类专项贷款的重要来源，占80%左右。 三是商业贷款，四是地方政府发债，例如棚改专项债。 2017年，PSL全年投放额为6350亿元，2017年12底期末余额为26876亿元，全年国家开发银行发放棚改贷款10842亿元，农发行发放棚改贷款超过4000亿元，可以看出PSL是棚改专项贷款的重要资金来源，对政策性银行发放棚改贷款具有引导作用。 通常来说，棚改分为两种，一种是货币安置，一种是房产置换，而货币安置的最主要资金来源就是棚改货币化。 什么是棚改货币化 简单来说，棚改货币化就是指危房改造中产生了大量的拆迁，需要安置住户，以前的模式是拆房还房。而棚改货币化安置，就是拆一套房子，政府直接发钱给拆迁户，然后去城镇自己买房。 政府的钱从哪里来呢？那是地方政府拿土做抵押，向国开行贷款，拿到钱后再付给棚改居民，让居民自己去买房。 这也就以为这，大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金，进而大大刺激了当地的市场需求，大量库存房也卖出去了，三四线城市的去库存也完成了。 棚改会否被叫停？ 新浪财经向接近国开行人士称，对方表示并未听说暂停这种事情。 另据媒体报道，国开行总行已将棚改的合同审批权回收，所有棚改项目必须由总行审批（此前分支行也可以）。进行中的棚改项目会继续执行，并未暂停所有棚改项目。 此外，今年较过去相比，棚改项目多以实物安置为主（以往棚改货币化安置为主）。 根据以上信息，业内人士表示棚改并没有叫停，只是未来规模和结构存在一定的调整空间，同时以实物安置为主，也可以抑制三四线城市的房价快速上涨。 有观点认为，虽然棚改不可能全面暂停，但高层收紧棚改的意图已经十分明确。 看这张图可以发现，不少地方2018年的棚改计划小于2017年，在资金被扼喉的情况下，地方政府已经被迫收手！ 棚改货币化是这几年三四线城市房价上涨的最主要的动力，但在棚改资金被收紧的情况下，三四线城市房价大概率要回落，二线城市的房价估计也会趋稳。所以炒房的人，要收手了！ |
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2018/6/27 12:21
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