东莞春节前楼市冷热交锋加剧 冷暖自知

■售罄是开发商最大的期盼

进入12月中下旬，已经是楼市的盘点期，以往发展商都在忙于盘算去年的收成，市场并不是特别热闹。然而今年却是意外，从2011年的最后一个月到新年元旦后，不少新盘入市销售，土地供应也频见靓地入市，口水战更是不曾停歇。发展商在年末热情不减。然而，发展商和行内人士的热情并没有影响到需求一方的情绪，多数消费者依然冷眼观望。春节前的东莞楼市呈现明显的冰火两重天，冷暖交锋比任何一个时候，都要来得激烈。

卖家热情 买家观望

近期，不仅开发商推盘很火，土地市场也热闹起来。

从一级土地市场来看，东莞市国土资源局在12月开始挂牌出让的地块多达10余幅，比前几个月的新增供应量都有明显增加。而在12月入市的地块中还包括了南城白马社区和东莞大道边的两宗靓地。

而发展商在近两个月来更表现得颇为热情，从11月开始，随着年底的临近，东莞越来越多楼盘加快了入市步伐，据不完全统计，从11月到12月，东莞有60余个楼盘有新货入市，甚至在春节前也不乏一些楼盘推新货。且有部分是全新楼盘入市，这在往年都是较少出现的。

虽然供应方热情度颇高，然而，在市场大环境之下，需求方的兴致却显得没那么浓。这也同样表现在两方面，一方面是土地市场，作为需求方的发展商在淡市拿地态度显得尤为谨慎，近期入市的土地，除塘厦一宗地块竞价55轮之外，大部分地块或流拍，或以底价竞出。另一方面则是商品房交易，虽然发展商频频加推新货，然而进入11月之后，东莞住宅成交备案量便一直呈现下降趋势，进入12月，绝大部分天数每日住宅成交备案量均在100套以下。住宅成交量达到了一年以来的最低谷。

冷热交锋剧只因不看好明年

往年在元旦后到春节前，发展商往往已经是“休养生息”，楼市进入推盘淡季，但今年往年不同，仍有众多发展商频推新货。对此，行内人士普遍认为，在看不清2012年市场环境的情况下，发展商们希望能抓紧时间，能出一些货就出一些货。

实际上，临近年末，关于2012年走势如何的口水战也一直不休，使2012年楼市走势到底如何更显得扑朔迷离。不过，在政府连续表态不会放松楼市调控的情况下，大部分发展商和从业人士对明年并不看好。这种不看好，促成了发展商们在2011年年底也加紧推货。同样，发展商在拿地方面也显得谨慎了许多。

同样是出于对2012年楼市的不看好，置业者在年末的时候观望情绪进一步增浓，这也直接表现在了成交方面，导致了元旦前后东莞楼市冷热交锋的局面。

现象一

发展商推货促销热 消费者出手成交冷

热：发展商加紧推货促销

12月中旬，中信森林湖·兰溪谷加推了项目6栋160~200平方米的园林楼王单位。这是中信地产继11月推出凯旋公馆精装洋房之后，旗下项目再度推出新货。就在12月初，全新项目北大资源御湾正式亮相。

在12月末仍颇具推货热情的并不仅仅是中信地产和北大资源集团，据统计，11月至12月有60余个楼盘新货加推，如水岸豪门、万科金域松湖、金地外滩8号、中惠香樟绿洲、中信凯旋公馆、中信森林湖·兰溪谷、佳兆业中央豪门等。一些发展商即使没有大量新货入市，也会考虑以少量的特价单位以吸引置业者。而全新入市的新盘除北大资源御湾、富恒浅水湾外，九龙一号、恒大雅苑等均已启动了诚意登记，预期会在今年1月左右入市。

“2011年年末的推货量特别大。”对于近期发展商频频加推，行内人士均认为与目前的市场环境有关。有资深从业人士对记者表示，受到楼市调控的影响，不少发展商2011年的销售任务仍未完成，加推新货，同时加大促销，更多是为了走货揽金，一来冲刺年度任务，二来也可缓解今年的资金紧张局面。而还有行内人士则认为，今年的楼市局面仍未明朗，在这种市场环境之下，早点推货，也是抢占先机。对一些全新项目而言，在近期新品入市，不管入市的货量有多少，都是对市场的一种试探。

冷：住宅成交持续低迷

虽然发展商的推货热情高涨，并且采用了各种促销方式，包括送首付、送月供、特价一口价、额外折扣，甚至直接低价入市等，然而，置业者的热情却始终难以调动。不同于过往发展商新货加推均可带动一定的成交，2011年11月后，东莞的住宅成交量便持续呈现下滑趋势。进入12月，东莞住宅成交备案量更一直在低谷徘徊。

记者在东莞市房产管理局公众信息网上看到，从12月1日至20日，东莞住宅单日成交备案量始终未超过100套，其中有多日的单日成交备案量更不足50套。第四周和第五周，虽然有三日的单日成交备案量过百，但整体仍处低位。进入2012年，元旦的三天假日，成交备案量也是惨淡收场，三天仅备案139套。

行内人士表示，从2011年年末中央就连续表态不放松楼市调控后，全国楼市加剧降温，部分城市房价出现跳水。东莞虽未限购，但仍受全国形势影响，市场观望氛围较重，持币待购现象增多，成交量大幅回落。而元旦也并非传统的营销旺季，发展商加推、促销对销售提升作用不大，反而可能进一步加重置业者的观望。

此外，也有行内人士认为，近期发展商虽然推货不少，但依然是以中大户型为主，适合首次置业的中小户型依然比较紧缺。供需结构性失衡的格局，也是造成目前推货量大，成交量少的因素之一。

现象二

土地供应不少 发展商拿地热情一般

热：多宗商住用地挂牌

2011年12月的土地市场，出现了较多的土地供应。记者在东莞市国土资源局网站公布的土地交易信息中看到，截至上年12月23日，市国土资源局在去年12月已经新增有14宗挂牌出让信息，其中属于商住用地或商用金融用地的地块有5宗，包括东莞大道东占地面积达10万平方米的商住和商业金融用地，常平占地近5万平方米的商住用地，望牛墩占地约65000余平方米的商业金融用地，横沥镇村尾社区占地约95118平方米的商住用地和横沥社区占地达10万余平方米的商住用地。

此外，在2011年11月末，市国土资源局网上公布了一则东莞市国有土地使用权出让预告，预告内容显示，近期在塘厦、厚街、凤岗、长安、寮步等热点镇区均会有多宗商住用地出让。土地出让热情上升。

冷：发展商拿地热情一般

虽然近期地块挂牌的不少，但发展商的拿地热情却颇为一般。在近期出让的地块中，除塘厦四村一宗3.2万平方米的小地块引起了发展商的激烈竞争之外，大部分已到截止时间的挂牌出让地块均以底价拍出或流拍收场。

2011年12月14日，塘厦四村村一宗地块以网络竞拍的方式进行出让，竞拍只有两家发展商参与，但却经历了55轮加价，最终溢价53%被东莞市发记实业投资有限公司竞得。

这是近来少见的激烈竞价，甚至连市国土局的工作人员也表示：“有好几个月没有看到这种激烈的场面了。”实际上，自2011年11月以来，有多宗地块以底价拍出，其中包括被行内看好的东莞大道东侧一宗面积为22252平方米的商务金融用地，和凤岗一宗66669平方米的商住用地。

在目前调控收紧，贷款难的市场环境之下，发展商的拿地举动变得十分谨慎。

现象三

对后市有人唱暖调 有人泼冷水

热：新增供应会促进销售

2011年11月的最后一晚，中国人民银行宣布，从12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是从2008年12月以来，央行首次下调存款准备金率。对于这一次存款准备金率的下调，不少分析人士认为，货币政策有逐渐宽松的趋势，而在2011年12月30日，住房和城乡建设部相关负责人表示，政府要消除非户籍人员购买当地商品房的制度性障碍。

虽然在存款准备金率下调之后，包括央行政策委员会的相关人士均表示下调存款准备金率并不意味着放松银根，也不是放松房地产调控。然而，存款准备金率的下调就像一个信号，使发展商对调控放松有了新的期待。一些分析人士认为，存款准备金率下降可稍微缓解房企的资金困局，个人房贷申请难度也将降低。甚至有行内人士认为，随着新一年信贷指标下发，2012年第一季度开始，东莞各大银行的房贷指标会有所增加。

不仅是对政策有所期待，不少行内人士认为，东莞需求始终坚挺地存在，伴随着发展商供应的增加，2012年有望出现需求释放的高潮。

冷：限购要延续 调控不放松

虽然有不少观点看暖楼市，但从各方收集的信息来看，大部分的从业者对2012年并不看好。

在2011年11月末宣布下调存款准备金率之后，住房和城乡建设部即知会各地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需要在到期之后对限购政策进行延续。2011年12月中旬，中央经济工作会议再次提出：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

在明晰政策不会放松的情况下，不少分析人士认为，房地产行业要准备过冬，价格调整要一步到位，要促进销售，现金为王。更有行内人士认为，2012年东莞供应量会剧增，发展商竞争压力加剧，更因早做打算，寻求对策。

(东莞日报)