自2013年兴宁碧桂园进驻，并成为兴宁市场首个开盘日光的记录，逐渐打破兴宁市场的传统营销格局。近几年，随着南部新城的快速发展，兴宁市场将逐渐进入大盘竞争时代，正如宁江新城以大盘规模占领片区的模式，将面临一定的挑战。在未来3-5年，兴宁房地产市场必将迎来更为迅速发展，对此，兴宁本土开发商更应做好规划、营销及展示等方面的准备，以应对更为激烈的市场竞争。
本文将通过分析兴宁房地产发展的基础上，结合当前存在的相关问题，提出未来3-5年兴宁房地产市场发展的相关建议。
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一、兴宁城市发展规划
1)兴宁市城市概况
兴宁市直属广东政府管辖，行政由梅州市暂为代管，财政由广东省人民政府财政厅直接管理。全市总面积2100平方公里。粤、赣、闽三省陆路交通枢纽，粤东北部重要商品集散地，粤东次中心城市。2014年全市总人口118多万人，其中农业人口93.5万人。兴宁属于粤东北部重要商品集散地，有“小南京”之称。
2014年，兴宁全市GDP总值为136.11亿元，在梅州市各县区排名第三，属于梅州市经济基础较强的县级市。由此可见，兴宁正处在高速发展的阶段。兴宁市国民生产总值（GDP）保持稳定的增长态势，每年保持10%的增长率。历年经济增长稳定，房地产发展的宏观基础稳固。
2)城市发展方向，向南发展
2013年，《兴宁市南部新城控制性详细规划编制和城市设计》已经基本落地。兴宁城市架构将由单中心结构发展成双中心结构，实现“双心联动，轴带发展”的总体城市布局形态。
南部新城——南部新城为中心城区人民大道以南范围，总面积约为36平方公里，是兴宁未来发展的重点地区，建成后人口规模可达到26万人。2013年动工建设，5年内初步建成规模，10年内全面完成整个新区建设。
南部新城构筑“轴带生长，一核两翼”的城市格局，以行政文化中心片区和商贸物流片区为核心，通过锦绣大道和新城大道向双翼伸展，串接科教研发片区、旅游服务片区、滨江商住区、城东居住片区和神光山生态旅游片区。
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二、兴宁房地产发展历程及现状分析
a)兴宁房地产市场2009至2014年历年价格分析
2第一阶段:2009~2010年，单价在2700~3000元/㎡,增长幅度为300元/㎡，房价开始上涨。
2第二阶段：2010~2011年，单价在3000~3700元/㎡,增长幅度为700元/㎡，房价上涨较快。
2第三阶段：2011~2012年，单价在3700~4500元/㎡,增长幅度为800元/㎡。房价上涨迅猛。
2第四阶段：2012~2013年，单价在4500~5000元/㎡,增长幅度为500元/㎡。房价上涨迟缓。
2第五阶段：2013~2014年，单价在5000~5500元/㎡,增长幅度为500元/㎡，房价上涨平稳。
综上表明：自2010年起，兴宁高端楼盘房价涨幅惊人。2013年跨过5000元/㎡大关。2014年个别楼盘突破5500元/㎡的高值，基本与梅州、惠州、东莞等二三线城市房价基本齐平。
b)兴宁2014年土地交易情况
c)兴宁房地产市场现状分析综上表明，2014年度土地市场交易比较活跃，供需两旺，上涨态势依旧，经营性用地突飞猛进。交易地块主要集中在兴宁城南区及福兴街道即南部新城一带，据统计，整体成交总量约551066㎡，总成交金额4.7亿元，成交单价853元/㎡，且大部分是住宅用地。由此可见，2015年的兴宁市场供应量将大幅上涨，区域竞争尤为激烈。
（“供大于求”明显，市场环境激烈）
n2012年之前，商品住宅年平均供应量为4000-6000套，年均去化量为3000-4100套，供销比为1:1.3，基本平衡。
n2013年伊始，随着大盘进驻，供应量增长迅速，2013年全年供应近7000余套，销售量近5000套。据统计，2014—2015上半年年将达到11000套，市场明显供过于求，竞争尤为激烈。
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三、兴宁房地产未来发展趋势预判
政策环境解读:
a)贷款方面：自今年3月起，央行一再降准降息，购房贷款成本下降，顺应政策加大按揭付款的优惠幅度，减少客户因贷款利息而快速促进成交；
b)免征营业税：2015年3月30日财政部发布：个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税（原先是5年后免征税）。政策鼓励改善性住房，房产营业税调整为2年后免征税，政策有利于二套房客户，要避免产品功能对客户的影响，促进改善性换房客户置业。
c)公积金政策：2015年3月30日多部委联合发布：公积金购房贷款首套首付最低2成、二套首付最低3成，商业贷款二套首付最低4成，鼓励公积金与商业贷款相结合
2014年9月-2015年5月政策利好，一二线城市回暖，带来房地产市场大市向好，打破消费者持续观望态度；政策主要稳定住房消费，因地施策，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
开发区域及开发企业动向
未来1-2年，南部新城规划配套的落位，高铁即将开通，南部新城区域价值已被认可，将成为购房者的置业首选区域，同时兴宁南部新城发展将进入激烈的竞争时代，10万㎡体量的项目将成为主流，30万㎡体量项目均达3-5个，且大盘将快速抢占市场份额，因此，将会给兴宁中小楼盘会带来较大冲击。
此外，外来房企已逐渐占据兴宁主流市场，开发项目以综合体、商贸物流、旅游地产开发为主，产品结构、规划配套均优于本土开发项目，其次营销展示到位，将一定程度提高客户购房标准。
产品升级方向 兴宁市场主流产品面积区间逐渐缩小，主要基于以下三方面原因：首先，兴宁市场房价持续上涨，而市场仍以刚需客户为主，总价将成为购房者选房的重要因素之一。其次，本地客户对居住环境的关注度远远高于居住面积。此外，购房客户群体偏向年轻一族。
结合当前兴宁房地产市场的发展趋势，未来兴宁主力户型的面积区间将发生两极分化情况：一种是适合年轻人、投资者、刚需客户的刚需精品户型，另一方面则是适合改善型客户需求的舒适豪宅。但主流产品仍以创新户型的刚需户型为主。
在规划布局，应该摒弃本土开发，注重居住品质感的打造；户型设计上借鉴一二线城市的产品设计，设计可改性较强的户型，以高赠送率、创新户型产品更能吸引客户眼球。
服务升级理念
兴宁随着品牌开发商的进驻，市场逐步进入服务不断升级阶段。精细化服务，一流的客户体验，人性化的物业服务，标准化的管理将成为未来兴宁房地产市场的主流，服务贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户。
产业转移方向 2014年，在市委的正确领导下，紧紧围绕振兴发展主线，以“三园一区一基地”建设为中心，凝心聚力，抢抓机遇，全力推进重点工程、重点项目建设。
园区经济加快发展。东莞石碣（兴宁）产业转移工业园扩园提速。加强与广州市天河区的合作共建，理顺园区管理体制，完成征地1200多亩，投入3.5亿元完善园区基础设施，污水处理厂投入使用，220千伏变电站、安置区、自来水管网等工程建设进展顺利。
招商引资成效明显，全年共引进华润燃气、凯闻食品、深圳电商企业联盟等合同项目58个，计划投资总额211.4亿元，其中亿元以上项目29个、乡贤投资项目30个。主动融入丰华兴梅产业集聚带，规划了兴宁（水口）工业园。
旅游经济效益初显。神光山广场、石古大王、体育公园、南山湖、百花园等主要景点建成开放。神光山皇家金煦国际度假村和佛教文化园动工建设。熙和湾客乡文化旅游产业园入选全国旅游优选项目。广东明珠养生山城、欢乐崖家文化旅游度假村等项目扎实推进。以客家古民居、休闲养生等为特色的乡村自驾游蓬勃兴起，带动商贸、文化和服务业加快发展。
兴宁市政府将全力加快城市经济发展，为确保兴宁房地产的稳健发展提供更多利好条件。
楼主|
发表于 2015/6/21 11:23
|Archiver|兴宁A8
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发表于 2015/6/21 09:35
