福建8个经适房项目平均利润达到38%

一份来自政府内部的审计报告，撕开了经适房定价机制暗藏的一角。

福建省审计厅日前披露，在全省抽查的多个县市中的8个经适房项目，平均合并利润达到令人咋舌的38%，超国家规定利润的10倍。即便按照物价口径，不计商业配套部分收入，利润也高达25.5%。

令人玩味的是，福建省审计部门对进一步披露此事不甚积极。被审查的地方政府，至今亦未有回应。福建房地产人士认为，定价虚高，只是过去在当地风靡数年的经适房种种问题的冰山一角，其背后深层次的问题，在于制度自身的缺陷。

在福州，保障房建设的参与主体基本由当地城建房地部门及其嫡系国资把控。在南平、泉州等地，相关部门也存在不同程度的倾向：将保障房建设做成封闭系统，市场化机制和透明公开原则在此中并不奏效。

谁造就38%暴利

本报获得的一份材料显示，福建省审计厅厅长俞传尧在一次省人大常委会上，报告了全省抽查城市保障性住房建设的情况。报告称，福建省经济适用房项目存在定价过高、不符合保本微利的规定，使开发企业获得超额利润的问题。

俞传尧称，抽查的8个项目平均成本利润率达25.5%，考虑店面等商业配套的利润后，平均成本利润率达38%，远远超出国家规定的经适房利润不超过3%的规定。

但审计厅并未透露这8个项目的详情。本报了解，负责审计经适房项目的具体部门是福建省审计厅举报中心。当记者数次致电举报中心主任黄增强咨询审计基本细节，黄称自己正在出差，不便回答。

但知情人士透露，在这些抽查出的暴利经适房项目中，省会福州市有项目在列。

福州市房管局对外口径是，该局并未参与经适房的整个定价过程。该局一位内部人士透露，审计厅将审计报告直接通报给福州市政府，市政府认为，作为负责核定保障性住房价格和租金标准的部门，市物价局应该对审计结果向有关部门做反馈。

福建审计厅向当地人大常委会通报中称，平均利润达到25.5%的统计口径与物价部门审核口径相同。为什么省审计部门按照物价部门口径审出超标暴利，而物价部门却能放行这样的项目定价？物价局负责审核经适房统计的服务处处长陈生回应说，“这个问题我们尚在研究分析中，审计厅并未同物价局直接就此沟通过。”

经适房垄断者

本报统计了2008年1月1日至2010年1月18日期间，福州市批准预售的约120个住宅项目中的11个社会保障房项目（绝大多数都有经适房成分），记者发现其开发商基本上由福州市住宅发展有限公司、福州市土地房屋开发公司、福州市房地产经营总公司、福州市直管公房经营开发总公司、福州市房地产开发总公司、福州建总房地产开发总公司这几家公司所垄断。六公司均为出自城建、房地系统的全资国有公司。

目前为止，参与了福州市保障房建设的唯一一家“体制外”公司，是福州的上市企业三木集团。这家企业负责开发了限价房项目三木翰林苑。

该集团副总裁郑惠川说，该公司的限价房项目，销售价格都由政府审核确定，“（集团和政府部门的）项目合同很清楚，超过3%的利润，全部作为补缴土地出让差价上缴国库。无论是土地差价、商业、车位配套收入，全部计入收入，最终的核算程序也非常严格。”郑惠川说。“（经适房的）开发企业是房地系统国资公司在建设，分配审核管理是房地系统部门在操作，这中间是一个相对封闭的系统，民间资本进不去，即便进去也不可能做到38%这样高的利润。”郑惠川说。

虽然三木集团的大股东系福州国资——福建三联投资有限公司，但实际控制人系福州开发区国资，并非土建房系统的嫡系。三木翰林院项目，主要针对福建留学人员创业园区人才，因而由三木集团承接。

事实上，与很多城市不同，福州并没有鼓励民间资本进入保障房建设序列的相关政策，而是将庞大的保障房计划做成封闭性系统，参与方则被严格控制在小范围内。

这个问题不仅仅存在于福州一市。福建省审计厅的报告同时还审查了全省保障房建设招标的情况