东莞超7成住房“被豪宅” 业界呼吁上调标准

兴宁528

●市区6000元/m2以下才算普通住房，去年一手房均价已涨至8177元/m2

普通住房标准何时上调？住建局称在调研

国内城市相继上调普通住房标准，东莞仍未为所动。昨日，东莞房地产网站房掌柜举办论坛，来自东莞房地产协会、丰泰集团、宏远地产等多位业界代表参与，集体呼吁东莞上调标准，减轻老百姓购房负担。

据了解，去年年底起，武汉、北京等5个城市都已调整了该标准。调整后，武汉全市已有7成住房被纳入普通住房。而东莞目前执行的仍是2007年的政策。根据东莞中原地产研究部的统计，2011年成交的一手房中，仅有22.71%符合东莞普通住房的条件，超过7成被“豪宅”。有与会代表现场呼吁：“东莞现行普通住房标准如‘刻舟求剑’，船已经行出好远了，政策却还留在原处！”东莞住建局昨日回应，已开始关注到这一民生议题，将在近期着手调研。

东莞普通住房标准2007年订

据了解，东莞目前执行的仍是2007年11月1日起实施的普通住房标准，在社区容积率、套内面积或建筑面积、成交价格三方面上把关衡量。比如，市区四区的价格就要在6000元/平方米以下才能归为普通住房。二、三类镇区“普通住房”的价格则要求分别低于（或等于）5300元/平方米、4500元/平方米。

这一文件是参照2006年东莞房价6000元/m 2的标准来制定的，但经过近5年的上涨，2011年东莞一手房的均价已经上涨至8177元/m 2，远超过普通住宅标准。而市区四区、松山湖、虎门等地的住宅均价超九破万已成常态。

根据政策规定，普通住宅可享受购房1.5%的契税优惠，非普通住宅则为3%，对个人拥有的普通住宅，在其二手转让时免征土地增值税。但按照现行标准，东莞多数购房者都不能享有这一优惠。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐现场举例，以南城区1套建筑面积50m 2、单价6200元/m 2、总价31万元的住宅物业为例，按照现行的普通住房标准，这套物业由于单价超出6000元/m 2，就被认定为非普通住房，将不能够享受1.5%的契税优惠。

一线城镇超8成房源为“豪宅”

这一情况放大到全市一手房的交易市场查看，更为明显。东莞中原地产研究部昨日就发布了具体的统计报告，以2011年为例，东莞中原地产研究部监测发现，东莞共成交住宅47978套，各类城镇具体成交情况如下：

一线城镇：成交26903套，其中面积144m 2以下，单价6000元/m 2以下的单位共4739套，占比仅有17.62%.即，一线城镇中仅有4739套物业为“普通住房”，超过8成的房源为“豪宅”。

二线城镇：成交16982套，其中面积144m 2以下，单价5300元/m 2以下的单位共5032套，占比仅有29.63%.即超过7成的房源为“豪宅”。

三线城镇：成交5093套，其中面积144m 2以下，单价4500元/m 2以下的单位共1352套，占比仅有26.55%.即仅有1352套物业为“普通住房”，超过7成的房源为“豪宅”。

综合查看，2011年东莞全市成交的48978套住宅中，仅有11123套房源符合普通住房的条件，占比为22.71%，这也就意味着余下的37855套、占比77.29%的房源为“豪宅”。

“被豪宅”房源不能享受契税优惠

东莞有超过7成房源被归为“豪宅”，即超过7成都不能享受政策带来的契税优惠。但查看国内其他城市，2011年12月1日起，武汉市调整普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元，使得武汉全市7成住房成为普通住房。继武汉之后，北京、天津、厦门、上海也加入了调整普通住房标准的阵营。东莞业界人士昨日就作出集体呼吁，东莞当及时上调这一标准“越快越好！”

不过，东莞政府目前暂未释放出具体的调整信息。东莞市房地产协会秘书长陈俊良昨日就直言：仍未有政府部门就该议题接触协会，进行相关洽谈。

据了解，东莞2007年起执行的《关于重新明确我市普通住房价格标准的通知》，就是由东莞财政局和东莞地税局联合发布。不过，东莞财政局昨日介绍，从去年开始，财政局契税征收管理上的职能都已移交到东莞地税局。东莞地税局回应，暂时未有任何新政策发布。

但东莞市住房和建设局相关负责人则表示，已关注到这一民生议题，近期将开始着手调研。不过，该人员谨慎回应，调整牵涉到东莞以后的房地产规划、财政税收等方方面面，非一蹴而就，还需要与房管、规划、地税和财政等多个部门沟通。

兴宁528

举例子

南城区1套建筑面积100m 2、单价7500元/m 2的房子，被列入“豪宅”范围，契税按3%计算，需要交纳2.25万元。

假如按普通住房计算，可以享受1.5%的优惠契税率，应缴契税为：1.125万元，比按豪宅算，多缴纳了1.125万元。

(南方都市报)

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怎么调

建议一线镇区调到8300元/m2

中原地产策略研究中心总监车德锐：东莞到底首次置业普通住宅的比例是多大？在一手房市场上，我们多年观察的比例是60%.东莞调整普通住房标准，应该让这60%的购房者可以享受到契税优惠。怎样的价格水平才会让该比例达到60%？我们监测发现，一线镇区是8300元/平方米，二线镇区是6500元/平方米，三线镇区是5200元/平方米。

不过，东莞还应该纳入考虑二手房交易市场，东莞二手房成交的比例可以跟一手并驾齐驱。另外，我预计东莞房价调控会回到“7”字头，标准的制定还要动态参考市场价格的变化。

链接

东莞普通住房标准

（2007年发布）

1、住宅小区（含所有住宅）建筑容积率在1.0以上（含1.0）的；

2、单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）的；

3、根据各镇区住房平均交易价格情况，按照单套住房建筑面积计算，东莞市享受优惠政策的普通住房实际成交价格按镇（区）划分为三类标准：

一类标准：莞城、东城、南城、万江、虎门、长安、厚街、寮步、塘厦镇、松山湖产业园区，实际成交价格低于6000元/平方米以下（含6000元/平方米）；

二类标准：石龙、常平、樟木头、黄江、大朗、茶山、横沥、凤岗、清溪、沙田、道滘、大岭山镇，实际成交价格低于5300元/平方米（含5300元/平方米）；

三类标准：石碣、石排、桥头、东坑、企石、中堂、高埗、望牛墩、洪梅、麻涌、谢岗镇，实际成交价格低于4500元/平方米（含4500元/平方米）。

看他城

其它城市普通住房标准

（近期调整）

目前，北京、上海、天津、武汉和厦门先后调整了当地普通住房标准（节选）。

北京：四环内北部地区38880元/平方米、南部地区34560元/平方米、四至五环北部地区为32400元/平方米以下的房子为普通住房标准。

上海：实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套。

武汉：中心城区总价不超过140万元（含140万元）。其它城区不超过90万元（含90万元）。

东莞现行普通住房标准如“刻舟求剑”，船已经行出好远了，政策却还留在原处！

———在东莞一房地产论坛上，有与会代表如此呼吁。

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业界观点

调整可以释放刚性需求

瑞峰置业殷锦泉：普通住宅标准调整并不意味着楼市放松。北京、上海等放宽的标准反而是为了巩固之前调控政策的成果，为什么？这些城市的房地产市场如果继续低迷的话，刚性需求不能释放，如果调控一过，就会造成房价进一步的反弹。此时进行了微调，就像国家的领导人说的，要进行适时适度的微小调整，可以及时地疏导刚性需求的客户。东莞刚性需求还是比较强烈的，应该学习这几个城市的经验。

兼顾税收公平

宏远地产营销策划部高级策划经理杨荣钻：在普通住宅标准的调整上，天津调整了4次，武汉从2008年开始，每年调整一次。东莞已经5年没有调，从税收的“公平”角度来说，政府应该有必要努力完善这一制度。目前的普通均价已经远远超过6000元/平方米，对于首次置业的消费者而言，他们购房是为自住，这一标准不调整，他们上缴的税率跟买豪宅的一样多，这就是公平上的缺失。

减轻老百姓负担

中原地产策略研究中心总监车德锐：调整普通住房标准，其实是贯彻落实中央政策。中央的目的是打击房地产投机，保护居民购房自住的刚性需求。上调普通住房标准后，将减轻首次购房者的负担，也有利于引导东莞开发商开发更多中小户型的产品。

我们做过统计，一些“被豪宅”的住宅物业回归普通住房后，能够减免部分契税，以南城区1套建筑面积100m 2、单价7500元/m 2的房子为例，以1.5%的优惠契税率计算，将使购房者比在3%的契税率下少缴契税1.13万元左右。

量升增加政府财政收入

广东丰泰集团营销项目经理李辉：我计算过，东莞在这方面的契税收入每年大概在15亿元左右，但调整之后，全市的销售业绩可能提升3%到5%，销售的量上升，也能维持政府的财政收入。以丰泰建设为例，我们去年推出豪宅和满足刚性需求的小户型产品，真正卖得好的都是刚性需求的产品，而且都是在宏观调控后的下半年发力的。

上调标准前先细分收益人群

中山大学岭南学院财政税务系主任林江：其它城市已有调整的先例，现在业界的呼声很大。但是，我觉得政府如果要上调标准，牺牲这部分的财政收入，还应该再细分一下调整后东莞具体的受益人群，具体是哪些购房者受益？比如，是否是长期居住东莞的人士买房，还是从深圳、广州外溢的投资客？这关系到普通住房标准调整后，是否真能促进本地经济的发展，而不只是为东莞楼市带来“短期刺激”效应。这样，财政税收的减少才有意义。