多地新城遭业主抛弃成为空城 房地产泡沫蔓延

唔系挂

小区建成五年 入住不足三成多地新城遭业主抛弃成为空城 房地产泡沫蔓延

核心阅读

　　近日，记者在采访中发现，一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，动辄规划数十平方公里的新区、新城。不可否认，城镇化进程使更多人享受到城市生活的便利。然而，由于缺乏合理规划，不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧，也渐渐浮现。

　　“一线海景”、“拎包入住”……8月28日，记者在某海滨小镇看到，东西长达21.3公里的滨海大道靠山一侧，已经开发建设了200多个楼盘。虽然天气闷热，却没有海滨度假区的人流和喧哗。

　　记者走进某小区，发现小区内的棋牌室、蛋糕店、理发店全部大门紧闭，唯一营业的商铺是一家房屋中介公司。一位工作人员说，这个拥有5000余套住宅的小区现在入住率不足20%。邻近小区的一位居民也反映，即便在旺季，他居住的小区入住率也不过三成，“住了几年一直没有集中供暖，因为秋冬季节连20%的入住率都无法达到。”

　　空置率高，配套设施不齐全，业主纷纷抛弃新城

　　在东部一省份的某县，记者了解到，新城5平方公里的建成区内，居住人口仅三四万；建成5年的住宅区，入住率不到三成；建成8年的商业街上，店铺大门紧闭。一位干部告诉记者，去年该县成立了新城繁荣办公室，“就为了解决人气问题”。

　　空置率高的同时，还有很多业主准备抛弃新城。

　　在某海滨小镇，地产中介小徐告诉记者，小镇海景地产过度开发，房价上涨十分缓慢。这两年，不少炒房客大量甩房；而一些购置住宅用于养老、度假的业主，也因配套设施不齐全选择抛房。

　　类似情况，也发生在北方一个号称“中国第一生态城”的新区。“我多少钱买的多少钱卖给你，只要不赔钱就行。”几年前在生态城买了房子的曹女士说：“买这房子后悔死了，附近什么配套设施也没有，想卖也卖不掉。”

　　这座生态城总体规划80平方公里，拟打造成世界一流的生态宜居城市。然而，8月28日，记者在这里看到，一片尚未建成的别墅区早已停工，铁栅栏锈迹斑斑，建材凌乱地堆放在地，规划中2010年建成学校、医院的目标毫无眉目。

　　一位和生态城有业务往来的银行工作人员说：“地方政府的如意算盘打错了，生态城周边是填海吹沙造的地，地方政府以为把地造出来，就可以卖大价钱了。但没想到根本没有人来生活，结果花巨资造了个无人岛。”

　新城建设严重依赖土地财政，GDP导向催生“造城”热情　　新城建设往往耗资巨大，那么，巨额资金从哪里来呢？　　记者了解到，新城建设中，卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让金；银行贷款，抵押靠土地；融资、还债也靠土地——一切都来自土地。　　以某县为例，新城于2005年启动建设，规划面积14平方公里，除此之外，还有一个2.97平方公里的片区是通过围填海建造的，计划投入16亿元。该项目2011年报批，2012年开工建设，至今都是政府在投资。　　该县一位干部告诉记者，当地为新城筹措建设资金，主要通过由一家国资公司融资，建设基础设施，然后出售土地递次开发的方式。　　“比如说，我们老城区政府大楼的土地值100万一亩，而新城只有40万每亩，那么通过置换就可以解决盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区，“整个人工岛占地4500亩，如果能有3000亩土地出售，按100万元一亩的价格计算，将来光土地收益就可达30亿元，资金应该不成问题。”对于未来的收益，当地干部很有信心。　　为了建设新城，不少地方不惜承担债务。专家分析说，地方利益和以GDP为导向的发展思路是“造城”的重要动机：借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出让金；大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。　　“你当市长，建了项目大家都看得到，花了多少钱或者欠了多少钱，一般没人追究。”一位专家直言：“前任市长建项目，配套设施还没建人就调走了，继任市长不愿管，只管上新项目。新城越建越大，配套却不完善，就更发展不起来。”　　中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说，对地方官员来说，建新城的资金来自财政收入、银行贷款等，不是自己的钱；而且现在出口低迷，消费不可能在短时间内有大的增长，投资拉动GDP增长的作用比较关键，所以地方政府对投资的冲动就更大一些。至于决策方面，一些政府官员不懂投资，项目不经过科学论证就上马，造就了不少“拍脑袋”的新城、新区。　　透支经济发展潜力，地方政府债务高企，房地产泡沫蔓延　　“造城”，在一些地方如火如荼地进行。但上述种种迹象表明，“造城”并没有给很多地方带来预期的繁荣。　　有地方干部告诉记者，“造城”资金严重依赖土地财政，但新城建成数年，工商业发展不起来，居民区入住率又低，资金无法回流，地方压力极大。　　“这很让人担忧”，王梅说，城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建的新城，既没有足够的人口聚集效应，也没有交通枢纽或者产业支撑，“在没有合理动态需求的前提下，为了建设而建设，很多是面子工程，造成投资无效、资源浪费，透支了经济发展的潜力，地方政府债务高企。”　　审计署日前公布的审计结果显示，随着土地出让收入增幅下降，地方偿债压力也在加大。2012年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。　　房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现，一些三、四线城市建设虽然投资巨大，但产业空心，市场需求不足，只能留下大量烂尾项目。　　“部分三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。　　“新城建设其实有很成功的例子，比如上海的浦东”，王梅说，关键在于要科学论证。一些中西部城市，三、四线城市都是人口流出的地方，“这些地方再建一个新城，不是浪费吗？”　　卖地建房的开发模式，加上规划缺失、供过于求、配套不足，除了催生房地产泡沫，加重地方对土地财政的依赖，还消耗着有限的土地资源，“上届政府卖下届政府的地”的现象在一些地方非常突出。此外，一位专家指出，部分地方政府将城镇化看成一次圈地“良机”，以新城建设的名义，将大量农业用地划为建设用地，造成土地使用效率下降，侵占耕地、侵害农民利益的情况也时有发生。
盲目“造城”脱离了城镇化本意，新城建设应回归以人为本　　记者注意到，不少地方在建造新城时，都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机，将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中，多位专家指出，这种做法绝不是城镇化的本意。　　不久前召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。中央也多次强调，城镇化要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋划。　　“城镇化的问题核心是改革，而不是投资。”李铁说，要在城镇化的过程中注重从数量型增长向质量型增长的转变，从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变，要强调以人为本的发展观。　　“与其造新城，不如把现有的城市变得更好，”王梅认为，很多地方应该考虑的是提高现有城市的质量和承载能力，增加其规模效应，而不是去摊大饼。　　至于新城建设，同样要回到以人为本的道路上来，与产业规划相结合，综合考虑现实需求和未来发展。　　王梅认为，遏制不理性的新城建设，首先要有透明的决策机制和监督机制，让土地资源的开发受到监督。其次，要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题，政府的绩效应成为考核的核心。此外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监控和管理项目的能力。“新城需不需要建，建多大？建的标准要多高？都要经过充分、细致的调研论证。”　　城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中，多位专家提醒，“贪大求快、盲目‘造城’之风有可能造成巨大的浪费和风险，需要及时加以遏制。”

人间道

混食等死

1133

所谓的
刚性需求，全是广告。中国总人口的53%在城镇，则相对应的应该有47%的人口在农村。但农村的实际情况并不是如此，无论是在中国的哪个地区，几乎所有的农村青年都已经离开农村进入城市，仍然流在农村的主要是老人和孩子，还有生理上有残疾的人。
简言之，老、弱、病、残流在农村，而年轻的劳动力几乎全部进入了城镇。尽管这些年轻人并非完全离开的农村，但他们大多数已经不再从事农业生产，即使还从事农业生产的，农业收入已经不占主导。笔者的这些观察与统计数据存在很大的差异，是否正确值得关注。
从数量上看，依然留守在农村的老、弱、病、残占全部人口的比例应该在30%左右，不会超过35%。依此估计，当前的城镇常住人口比率应该占总人口的65%-70%，远高于当前的统计数据。
官方的人口统计数据为什么会低估城镇化人口的比例？这是需要认真分析的问题。作为地方政府官员，人口基数扩大则意味着各项人均的经济指标会降低，不利于其政绩考核，因此，城市常住人口被低估是符合情理的。客观而论，人口频繁流动也的确给人口统计带来相当的难度。
如果笔者的估计符合实际情况，则意味着中国的人口城镇化过程已经基本结束，将城镇化当作未来经济增长动力的期盼可能要落空。
不仅如此，中国未来还会出现逆城市化的现象。从农民工的年龄结构看，第一批农民工大多数是60后和70后，他们是新中国第一个人口高峰期的产物，这批的人的童年是在农村度过的，生活十分艰苦，有些人在农村还从事过繁重的体力劳动，他们向往城市生活，对环境的忍耐限度非常高，吃苦耐劳是他们共同的特点。
当这批农民工放下简单的农机具，进入城市的工厂与现代化的机器结合后，生产效率大幅度提高，创造了惊人的生产力。让中国迅速成为世界工厂正是这批人的巨大贡献。
但60后与70后这批人现在已经人到中年，很快将进入年老体衰阶段，继续在城市打拼越来越困难，而城市并没有因为他们曾经的贡献而给他们提供相应的养老保障，他们将被迫返回农村，继续从事农业劳动。
近期中国发改委官员就从涪陵榨菜的销售走势上看出，中国农民工回流趋势明显：国家发改委规划司官员发现，涪陵榨菜在华南地区销售份额由2007年的49%、2008年的48%、2009年的47.58%、2010年的38.50%下滑到2011年的29.99%，从占半壁江山滑落到30%以下。
这个数据表明，华南地区人口流出速度非常快。涪陵榨菜集团广州办事处的主任郑先生也证实了这一现象，回流人口对于华南大区的销售影响很大。
他说，八年来，广东地区市场份额明显在下降。从增速上来讲，2011年当年华中、中原、西北地区营业收入比上年增长45%-57%不等，而华南地区仅有1.28%的增长。上述现象意味着什么，意味着我们今后几年也许不是城镇化加速，而很可能是逆城镇化。
城市化意味着生产力的提高，那么，逆城市化就意味着生产力的降低。新一届中央领导显然已经看到这个问题，提出了要“人的城市化”，希望通过一系列的改革把农民工真正转化为城市市民。
笔者认为，住房、医疗、养老等保障做起来太复杂，可以从教育着手，首先给农民工子女平等接受教育的权利，只有这样才能让下一代农民工有望成为真正的市民。如果这一点都难以做到，人的城市化就只能是一句空话。

吓老风。

鸿涛装饰公司

期待房价跌是不现实的。未来刚性需求会较长期的存在。