浅谈兴宁房产价格趋势

白云村

     作为商品房，房产顾名思义为商品属性。但由于房地产是地方财政收入的支柱产业，房产价格受国家政策、地理环境的影响较大，因此房地产又是一种特殊的商品。 下面从房产成本构成、市场需求等方面对兴宁房价进行分析。
     一、房产成本构成
     房地产项目从选址、立项、规划、设计、建造、销售等环节，发生一系列费用。
     1、土地成本：兴宁市作为县级城市，取市内一般平均值，约为200万元/亩，容积率3.5，折算建筑面积为850元/平米。
     2、建造成本（高层有地下室 、有人防）：按目前市场价格工程量清单计价约1500元/平米（按广东预算定额计价格略高）。
     3、工程勘测设计费：按10万平米项目取平均值约占150元/平米。
     4、销售成本：约占总价3/100 至5/100，取200元/平米。
     5、配套设施费（含绿化、景观）高档小区 ：按10万平米项目取300元/平米。
     6、项目管理费（业务费、报建费、税金、办公费、监理费、人员工资等）：按10万平米项目取300元/平米。
     房产 构成成本按建筑面积约3300元/平米。
      二、城市化进程
     2015年统计，目前兴宁市人口约为115万，按发达国家的城市化率约占75/100，因此，兴宁约有85万人进入城市、城镇居住。
     1、兴宁精英阶层约占10/100进入一、二线或其他城市约11万人。
     2、在镇上居住约占10/100约11万人。
     3、在兴城居住约为63万人。考虑按每套房子每户家庭四口人计算，约需16万套房子。
     兴宁市现有房子多少套，本人不在兴宁得不到这方面的数据。希望得到有关网友提供。
　　根据中国的城镇化增长规律，按年增长1%，按此速度，从现在的约45%增长到75%，那么需要是30年时间。如果目前兴宁市房子存量大于8万套，那么，兴宁目前的房产趋于饱和，房产价格趋于稳定，众所周知的原因，房子不会降价，以时间换空间方式。

白云村

zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...

首先，向你学习。其次本人不是学生，进入社会几十年了。第三，本人从事房主地产行业，用所学知识让网友对房价构成有所了解，如此而已。然后再回答：1、不管你承认不承认，在此之前，房地产业是地方财政收入主要来源，尤其是中小城市，发展需要钱，同时房地产行业涉及前端后端一大批行业及人员就业。请问：兴宁科技创新了什么？制造了什么？不否认将来兴宁靠科技创新产业、实体经济制造产业为主。2、城市化进程是国家倡导发展的人民需求的产物，人们进入城市是不以谁的意志的必然结果。对于兴宁85万人进入城市，只是按发达国家城市化率推算的程度，除去一、二线和其他城市以及留在镇上居住，推算约为60多万人进入兴城。我说过，这种过程需要30年的的时间。

白云村

zyn 发表于 2017/3/3 10:49
楼主还是学生吧。同你交流二个问题：1,房地产既不是国家的支柱产业，更不可能是家乡的支柱产业。因此政府财 ...

首先，向你学习。其次，我不是学生，社会上的老人了。第三，本人从事房地产行业，用所学知识让网友了解房产价格的构成，并与网友谈讨，仅此而已。
然后回答：1、不管你承认不承认，房地产行业就是地方政府的财政收入的主要来源，尤其是中小城市，城市发展靠的是钱，钱从哪里来？同时，房地产业前端后端关联太多的行业和就业人员，把房地产作为支柱产业是城市发展的需要。请问：兴宁科技创新了什么？制造了什么？不否定将来以科技创新产业、实体经济制造产业为主。2、城市化进程是国家倡导发展的人们需求的产物，人们进入城市生活居住其后代接受城市学校教育是不以谁的意志的必然结果。兴城居住60多万人是根据发达国家城市化率推算出来的，根据现有发展速度认为这一过程需要30年左右的时间。

白云村

zyn 发表于 2017/3/3 14:51
我向您老者表示尊敬！特别尊敬！难得。老者又在异乡还那么关注老家的房地产和房价。看来专家说的那句话是 ...

老兄，不敢当。离退休可能差很多年头，但关注家乡的心如跟你一样专注。在此谢谢您的指点！

白云村

A87654321 发表于 2017/3/3 12:40
终于说出你是房地产行业人了，为了卖出房子，卖房的都说这房不贵了、这地段多好、以后会升多少、开发商建 ...

本人观点：兴宁房子趋于饱和，兴宁县级城市约6000元/平米房价虚高存在泡沫，但房价降价的可能性很少。以时间换空间，较长时间存在房价稳定在现有水平上。

白云村

A87654321 发表于 2017/3/4 12:31
以兴城的房子来说超5000的已经是严重泡沫了，3000~4000是比较合理的价位。你说的以时间换空间，你的时间 ...

非常同意你对房价的判断！根据近几年经济增长速度以及参考ＧＤＰ增长率5%至10%计算，达到目前房价约需3－5年。

白云村

cnm 发表于 2017/3/4 11:28
中国房地产价格走向目前还是主要由政府控制！象操纵股市一样要升要跌都由政府话事！一个政策出台就可把趋势 ...

你说得对！我们是特色社会主义，经济市场有着特色社会主义的烙印。城市要发展，官员要业绩，因此政府很需要钱。房地产作为支柱产业，这就得政府主导房价。社会经济快速均衡发展是社会发展的理想状态，过度就会导致泡沫或者崩盘，因此，政府采取一、二线城市限制购买，三、四、五线城市购房财政补贴等等一系列调控措施，保证房地产业达到均衡（健康）发展。由于中国是特色社会主义有着强大的经济发展制衡能力，因此，即使房地产存在泡沫也不会产生破灭，我说过，时间换空间解决房地产泡沫问题。

白云村

据观察，由于一、二线城市采取房产限购措施，因此，市场流动性资金有可能进入四、五线城市进行购房。