楼市调控暗藏玄机 首套房贷普遍或回归基准利率

兴宁528

“怎么高楼似一片树林建在荒山上，因这里风声风向风霜变幻无常。”

通观2011年全国楼市，就如这歌词中所言，无论城市大小，处处高楼林立，而调控之风趋紧却始终暗藏玄机。用决策层的话来说，“调控已见成效，全国房价开始下降。”但是，面对如今的楼市行情，各方虽然一致判断楼市已呈下降的趋势，却无法预测“何时见底”。

而这“悬于半空”的楼市，实际上也映照出业内大多数人“心中没底、悬而未决”的心情。

2011没有赢家

对于房企来说，2011年似乎无人是赢家。

从2011年11月份的房企销售业绩来看，销售额排名前20位的房企中，绝大多数房企11月的销售金额同比、环比均出现下滑。

“现在房企几乎都承受着现金流的压力。”有业内人士告诉记者，“市场上，尤其是一线城市的存销比（库存量比月销售量）不断升高，企业的库存压力在增加。”

根据上市房地产企业2011年三季报的汇总数据显示，截至2011年三季度末，沪深股市140多家上市房企存货总量超过1.2万亿元，较2010年同期大幅上涨了42%。

对于开发商而言，应对2012年的楼市，似乎只能是降价。这几乎是开发商“唯一的办法”。

截至目前，富力、保利、万科、碧桂园等标杆房企，已经开始了不同程度的降价促销，其中部分项目降价幅度在20%至40%之间。

杨红旭还表示，从目前的成交情况来看，在目前严厉限购政策下，降价项目的成交效果已经好于前期，“房企此时更多的应该为过冬考虑。”他预计未来加入促销的楼盘将进一步增多，促销力度也将进一步加大，“房价会在半年内见底”。

对于业内专家这种“不乐观”的看法，开发商基本上一致认同，任志强则预测2012年房价仍然下跌将超过8%或者10%。

地方政府坐不住了

早在2011年7月份，“地产大炮”任志强就说过，本轮楼市调控中，最先坐不住的不是开发商，也不是购房者，而是地方政府。

“库存积压，开发商资金回笼受阻，拿地意愿明显下降，各地土地出让金锐减，这是限购令产生的连锁反应，尤其对于二三线城市来说，不仅赖以维系的土地财政萎缩，城市的经济发展也受到限制。”国务院政策研究中心宏观经济部主任李建伟曾对记者表示。

为了逃避二三线城市的限购扩容，不少城市以“限价”来代替“限购”。 杨红旭曾表示，“限购令本身其实是整个房地产政策的风向标，限购放松就意味着房地产调控也将迎来由紧到松的‘拐点’。”

2011年11月20日，一份由中国人民大学经济研究所发布的预测报告引起了各方的关注。报告预测，最早在2012年二季度，将会出现地方政府“暗度陈仓”、弱化楼市调控的可能。

据记者调查，这种政策的微调已经被有些地方政府开始采用。10月底，宁波住建部下发通知，对于已用商业贷款购房的购房者，可将剩余贷款全部或部分转为公积金贷款。这种调整的直接后果，就是使贷款利率从基准7.05%以上降到4.9%。

“这比直接松绑限购令要温和许多。”对此，中原地产市场研究总监张大伟表示，目前地方楼市调控正处于博弈的关键期，通过这样一些措施来避免刚性需求被抑制，同时也并非明显“与中央政策对着干”。

“政策放松，一般都是自下而上式的，即先是地方政府或明或暗地放松，然后才是在某个节点上，中央出台统一的松绑政策。”杨红旭曾对记者表示，对于楼市调控来说，地方政府的这种政策“微调”其实是2012年楼市调控中“最不稳定的因素”。

“义正言辞”下的暖意

尽管2012年楼市调控政策“不会放松”已经成为各方心照不宣的判断，然而，当中央经济工作会议定调2012年楼市调控时，“楼市政策如何调整”仍然是业内各方炙手可热的谈资。

2011年12月23日，中央经济工作会议刚刚结束，住建部马上布置了2012年楼市调控工作。住建部部长姜伟新表示，2012年将继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展，同时，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

“楼市的走势一定是跟政策相关的，从目前住建部的表态来看，2012年的楼市还是个政策市。”国务院发展研究中心李建伟向本报记者坦承。

作为本轮调控“主力手段”的限购令，随着姜伟新部长的一句“2012年继续坚持房地产调控不动摇”，也将继续保持其在楼市调控政策中的“主打”地位。住建部一位相关负责人向记者表示，“目前已经有多个城市宣布2012年将实行限购令，2012年住建部将视市场情况，对执行限购的城市进行调整，不排除会继续增加限购城市。”

不过，在姜伟新的表态中，一些有心人仍然从他的“义正言辞”中读出了些许“暖意”。“与以往的表态有所不同，住建部此次表示将优先保证首次购房家庭的贷款需求的内容，其实也是为未来楼市调控的结构性微调预留空间。”杨红旭告诉记者。

多位业内人士向记者表示，在国家对首套房贷结构性放松的暗示下，随着新年来临信贷额度充裕，为抢占客户，银行首套房贷利率很有可能在2012年年初普遍恢复至基准水平，甚至首付比例也可能将下调。

“2012年一季度将会成为对现行楼市政策的重要观察期，事实上有些地方政府也在考虑对房地产调控措施予以微调。”李建伟表示，“同时，2012年一季度，国内宏观经济走势逐渐明确，整个的货币政策也可能会出现结构性的微调。这对楼市调控政策会带来重要影响。”

(华夏时报)