北京上调土地增值税预征款影响甚微

兴宁A8

近日，外界盛传的北京为限制房价，从重预征土地增值税，实际并非如此。早从3月31日开始，北京就调整了土地增值税预征比例，预征额从原来最高的5%调至了8%。由于土地增值税新政是随北京市落实“新国五条”细则同时提出，这一政策被媒体误读为北京强压地产商报高房屋预售价的“杀手锏”之一。 但是据记者多方采访考证，所谓的从重预征土地增值税，对北京房价的抑制作用甚微，只是针对市场占有率不高的别墅项目，提高了预计增值率较高项目的土地增值税预付款。另一方面，由于多年来土地增值税也一直是房地产行业的征收难点。业内多方人士认为，此次地税和住建部门联手提高土地增值税预征款，更多的意义在于警示开发商定价，同时表态土地增值税将要严格征收。 仅对少数市场份额产生影响 3月30日，北京市地税局、北京市住房和城乡建设委员会共同颁布了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关税收问题的公告》，对土地增值税的预征比例做出了调整，土地增值税预征额从最高5%调至8%。 北京市地税局主管土地增值税征收的相关负责人表示，此次调整对预计增值率小于等于100%的地产项目没有变化，对预计增值率大于100%、小于等于200%的房地产开发项目，按照销售收入的5%预征土地增值税；对预计增值率大于200%的房地产开发项目，按照销售收入的8%预征土地增值税。此外，对于容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税，此前，这一预征比例为3%。 但是，对于低密度的别墅项目来说，早在2012年，国土资源部颁布的《禁止用地项目目录》中就明确要求，限定住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)，北京从2008年至今的5年间，累计仅出让5宗容积率低于1的住宅地块，其中2宗更早已入市销售，未上市的地块仅有3宗。 亚豪机构市场总监郭毅表示，除这3宗地块必然受到土地增值税新政波及，提高预征比例以外，由于别墅总价高、销售周期长，因此还会有一些早期出让的低密度地块，分批逐次开发并推向市场销售，截至目前仍有剩余货量计划推出的别墅项目。但这些项目的市场占比并不高，因此对整体市场的影响并不大。而这个政策将会提高老别墅项目的土地增值税预征比例，会促其加速入市，消化库存。 促使开发商降低售价预期 业内人士介绍，实际上，预计增值率大于100%的项目当前市场并不多见，这主要是因为土地增值税的计算方式是由拟售金额减去开发成本而定，开发成本则包括土地成本和建安成本两部分。而北京的住宅用地无论是起始价还是最终的成交价，都呈现连年上涨的态势，目前成熟的开发企业最快已能在拿地7个月后就开盘预售，这样的话，土地价格在房价中也占有较高比例。建安成本部分，除通常的建筑施工成本外，近年来随着购房者对于住宅品质要求的提升，精装修项目越来越多，使得建安成本也大幅增加。因此开发周期快的项目的增值率往往低于100%，预征率也与以前一样。 郭毅认为，土地增值税新政主要针对别墅项目和高利润项目提高预征比例，通过挤占房企资金链，促使开发商降低销售价格预期，加快项目上市步伐，但对于当前已经在售或近期即将入市的新盘来说，70%以上达不到提高土地增值税预征比例的门槛，新政只能对拿地时间早或者开发周期长的项目产生较大影响。“高利润项目往往是较早拿地，因土地面积大或者销售周期长，至今仍有部分未销售，且尚未取得预售或现售许可证的项目。这样的项目虽然有，但并非市场主流。针对这类型项目增加土地增值税的预征比例，开发商首先会选择增加精装修或提高精装标准，从而增加开发成本，控制利润水平，还可提升项目的产品竞争力。只有在开发商资金压力较大，周转不灵的情况下，才能够起到令开发商适当调低售价，加速推盘销售的作用。”郭毅说。 黄金湾投资集团董事长申巍对记者表示，此次政策重申是想起到一个警示的作用，告诉大家土地增值税肯定是要严格征收的，这也是解决财政压力的一种表现。

郭毅也认为，调整土地增值税预征额度，也有可能是政府向开发商释放的一个信号，一方面要注意项目的定价问题不能太高，另一方面也提醒开发商，土地增值税的征收力度将会加大。他分析，根据文件表述，此新政强调了北京市住建部门将上述信息“审核确认后”及时传递给市地税部门，增加了北京市住建委审核确认的职责。