广州：刚需当道，市场热度未减

兴宁A8

2013年2月20日，新“国五条”重磅出击，3月底，广州细则落地，而从 4月24日起广州市开始对一手楼盘进行指导价预售，强化住宅预售价网上申报制度，房产调控政策趋严背景下，广州楼市迎来了“五一”小长假。纵观今年五一市场，受预售价申报影响，部分高价盘未能顺利取得预售许可，使得市场整体供应量和供应结构受一定影响；中心区高价盘动作不大，整体稍显淡静，外围区域成主战场，供应放量明显；多盘新货价格仍持续攀高，折扣优惠趋少；新政对买家入市积极性影响不大，刚需盘仍受追捧旺销。 供应：发展商推货积极，中小户型占主导 即使在新政打压下，依然有不少发展商选择在五一黄金周集中推售，以最大程度的抢占客户。据不完全统计，五一期间广州市共有29个楼盘推货，总货量达4000套以上，相比去年五一毫不逊色，仍以旧盘新推为主，包括东华•星域(益丰花园三期、碧桂园天玺湾、番禺君华香柏广场、祈福名都、保利花城和誉山国际等，全新项目仅有邦华•翠悦湾、中森茗苑、水电广场。而从新货户型供应看，今年五一楼市是一场刚需大战，无论是中心区还是外围区，中小户型明显占主导。 人气：外围楼盘活动旺场人气高，中心区高价盘稍显淡静 从五一市场来看，虽受阴雨天气影响，但整体人气尚可。外围区主打刚需客的楼盘在节日期间举办活动较多，总体人气较旺。即使是多盘处于储客登记期间的萝岗，因特色活动的举办吸引了不少人气，其中全新盘越秀岭南山畔现场举办大熊猫主题创意派对，中海誉城举办了DIY披萨、糕点美食、玄彬演唱会门票抽奖等活动，吸引了众多客户前来咨询，几百人齐聚现场。而相比外围楼盘旺丁场面，中心区低价刚需盘人气亦不错，但高价盘则因价格攀升过高而受关注度下降，稍显淡静。 价格：多盘新货升价明显，折扣让利较少 五一期间新货售价多有上调，包括尚东君御、骏文雅苑、可逸江畔、豪进山湖珺璟等，单价相比前期产品均出现两三千每平的涨幅。而利用五一蓄客的楼盘，新货吹风价部分亦有明显提高，包括罗马家园、御金沙、岭南新世界、汇东国际等。实际来看，新货升价的原因有多个方面，个别是因产品质素提高，或者景观资源优势明显，个别是跟随大市场以及周边楼盘一起涨价。在售余货方面，价格则是高位企稳，而以往在五一黄金周经常出现的特有的折扣优惠、一口价单位，在今年五一已明显减少，即使有也并非实质性的优惠，更多是作为噱头吸引客户。 成交：买家入市仍积极，刚需盘旺销依旧 从今年五一实际成交来看，新货累计成交超过八成的项目就有11个，占五一期间总推盘量的四成左右，包括东华•星域、邦华•翠悦湾、碧桂园天玺湾、保利花城、嘉汇城、合和新城、锦绣天伦花园、中森茗苑、豪进山湖珺璟、誉山国际和水电广场。从楼盘类型来看，刚需盘占据了绝对的主导。即使在新政打压下的楼市，买家对房价上涨的预期并未扭转，入市仍较为积极，只要产品合适、总价在承受范围内的就会选择入市。值得一提的是，去年备受追捧并现“日光”的南沙碧桂园天玺湾，五一期间推出新货，有提前认筹客户在现场未能选到合适楼层的户型，就决定暂不购买，从这点来看，之前对于南沙盲目追从的买家因政策的影响，购房行为已趋于理性。 后市：限售限签迫量回落，价格高企热度难降 经纬行研究中心认为，总体来看，本月五一黄金周市场热度持续，买卖双方受新政影响不大，实际成交未现明显回落。接下来随着住宅预售价网上申报制度的执行，政府在预售及签约环节将把控趋严，高价盘限售限签预计将持续，以确保今年年度房价调控目标的达成，因此无论是网签量还是网签价格，均可能现明显回落。但从实际市场成交来看，刚需盘成交仍将畅旺，高端盘因价格制约及限售影响或放缓，多盘价格仍有走高趋势，发展商当前多无资金压力，因此在价格上难见让步。若下半年未有重大利空政策出台，则市场热度难降。 以下是五一期间，广州十区两市市场概况： 天河：新盘新货蓄客为主，人气尚可成交放缓 五一期间，天河主要是以消化余货为主，仅有尚东君御推新货，且推货量不多，仅60套左右。另，利用五一蓄客登记的项目较多，包括佳润•上品菁园、佛奥广场、方圆E时光，其中佳润•上品菁园位于东圃，是近两年继中兴花园、美林湖畔后该片区将入市的又一个全新刚需盘，有望缓解片区渴市格局。由于区域内多盘五一处于余货消化状态，因此举办活动积极性不大，折扣优惠也不多，仅个别楼盘有五一优惠大礼包及相关折扣，但折后价格并无实质性降低，外围板块楼盘及推货楼盘人气尚可，高端盘因价格偏高成交已明显放缓。 越秀：可售不多价格攀高，人气冷热不均 越秀区五一期间在售项目屈指可数，新货方面除了骏文雅苑、江尚东山和淘金峯璟推出保留单位外，其他项目均无新货加推，多盘处于尾货消化阶段，一直放风开售的新盘仍未见动静，因此整个越秀区五一市场供应较少。近月，区域内多盘价格已一致踏上3万门槛，年前还有个别楼盘价格在3万以下，而全新货售价则向4万单价看齐，如骏文雅苑B栋低层成交均价为3．4万／m2，此次新推高层货量对外报价4万／m2，涨幅达到15％。优惠方面，优惠幅度最大的当属淘金家园，节日限时95折优惠，总价优惠幅度在10-28万之间，下定金之后还有黄金礼包可送，但折后价格相对稳定，其余项目则少有打折优惠，活动也无举行，人气冷热不均。 荔湾：新货加推不多，优惠活动拉动人气 荔湾区五一期间除了保利公园九里抢闸在小黄金周前夜推出E6栋外，其他项目则鲜有新货加推，基本以自然消化为主，因此总体供应较少。虽然供应不多，但很多楼盘实则为下一轮的竞争作准备，中信西关海、保利塞纳维拉等都已展开蓄客登记。 优惠方面，荔湾区的楼盘优惠相对市区来看还是有相当的吸引力的，不少楼盘都有打折优惠或者赠送礼包等。而价格方面，基本维持了节前的价格水平，波动不大。另外，由于五一期间不少楼盘都有开展暖场活动或者赠送小礼品等，挺受客户欢迎，因此整体气氛较好，人气不错。成交方面，加推的公园九里成交60套，销售额1．5亿元，业绩红火。 海珠：售价攀升人气一般，中小户型备受追捧 五一期间，海珠有两个盘推新，益丰花园三期东华•星域于4月28日抢闸开盘，而会展世界城则在4月29日推出G栋，新货主力供应为中小户型，在一定程度上缓解了区域内中小户型紧缺的态势。另，多个项目五一期间以开放板房蓄客登记为主，包括中源御品、罗马家园、海珠湖景峰等，预计将在近期推出市场。目前，整个区域报价均在上升，不少项目新货报价均踏上3万单价的门槛，东华•星域均价30000元／m2，会展世界城从25000元／m2报价上涨到30000元／m2，上涨幅度达到20％，罗马家园新的一期吹风价亦达30000-40000元／m2。而在售余货的优惠折扣与之前的并无多大区别，报价高折扣不多，对客户吸引力不大，人气普遍一般。成交来看，中小户型备受追捧，其中以位于江南大道成熟居住板块的东华•星域成交尤为突出，售价高企但五一期间却成交超八成，可见实力刚需的购买力十足，且入市积极性也较高。 白云：刚需盘推新价高企，普遍人气旺成交佳 五一期间白云区新货方面，全新刚需盘邦华江悦湾抢在五一假期前夕面市，保利西海岸也加推了部分单位，但货量相比之前有所减少，总体上白云区五一期间新货供应并不多，而御金沙和岭南新世界则利用五一收筹蓄客。价格折扣方面，部分楼盘推出了五一黄金周优惠，包括保利西海岸和保利云禧等，但折后价格末见明显变化，另，因地铁6号线开通在即，金沙洲板块楼盘价格已普遍上涨，无论新货还是旧货，均已逼近甚至超过2万／m2，而白云大道的成熟刚需大盘岭南新世界，也因总体市场的影响，洋房单价已由年前的2万元／m2升到2．4万元／m2，小复式单位则升至3．5—4万元／m2。人气方面，虽五一期间持续阴雨天气，但区域内的刚需盘仍备受关注，人气畅旺，成交也多理想，其中全新盘邦华翠悦湾开售当天即热销八成。 黄埔：余货销售为主，人气一般价格高企 五一期间黄埔区无新货推出，在售项目余货消化为主，主打刚需产品的金色悦府由于剩余货量不多售价较去年底有明显上升，其余楼盘价格持稳，现场人气一般，总体成交不多。 番禺：推盘不多价格上扬，需求旺盛成交理想 五一期间番禺区并没有新盘上市，而且加推的项目也较少，只有可逸江畔、番禺君华香柏广场和祈福名都等少数盘进行了加推，其余项目以余货消化为主。虽然五一新货供应不多，但不少项目均开展了蓄客登记，为下一轮加推供应作准备，例如敏捷金月湾、万科欧泊、诺德名都、亚运城等项目。 优惠方面，番禺区的项目优惠总是名目繁多而且折扣较大，例如祈福名都可享受8折、亚运城81折，可逸江畔92折，以及敏捷金月湾的5万抵15万，锦官城的1万抵10万等，优惠看上去相当诱人。但是在如此大折扣优惠下，五一期间番禺项目的售价并不比过去优惠多少，不少项目相较年前都上升了不少，例如敏捷金月湾虽然还是16000元／m2的价格没变，但之前是装修，现在改为毛坯了，价格实际上升了，而可逸江畔、亚运城山海湾组团由于改售大户型价格上升明显，同时万科欧泊、可逸阳光等也不同程度提升了价格。 人气方面，五一期间不少项目都通过举办主题活动吸引人气，例如雅居乐锦官城推出“易购计划”，并在现场举行大型“奇趣城堡历险记”亲子活动，可逸江畔举办“万国粹臻品展”，敏捷金月湾举办“黄金周迪斯尼狂欢节”活动等，该类活动也为项目聚集了不少人气。但是由于天气原因，番禺各大楼盘总体来说人气并未太过活跃，相较以往黄金周其实稍有逊色。成交方面，不少项目均表示当前市场需求仍然旺盛，因而加推项目都受到市场欢迎，成交情况都有六成以上，相对理想。 南沙：多盘加推价格企稳，天玺湾人气成交两旺 在经历了去年年底大盘的集中放量后，南沙近几个月来供应有所放缓，但在五一期间，这种供应态势有所扭转，多盘在五一均有推新，包括碧桂园天玺湾、南沙境界、南沙城，而本预计五一推售的优山悦海、广晟•海韵兰庭等项目则主要受畅销大盘碧桂园天玺湾的开售而暂缓推售计划，转为蓄客登记为主，避免受直面冲击，也可截留天玺湾的部分意向客户。价格方面，在经历了去年的疯涨之后目前多盘价格已高位企稳，未见明显的涨幅。人气及成交则出现分化，品牌发展商开发的大盘备受瞩目，人气畅旺，成交也较为理想，其中碧桂园天玺湾新货近五百套旺销八成，而小盘则人气成交稍显一般。另，五一期间南沙风景区旅游客户较多，也在一定程度上为区域楼盘增加了人气。 萝岗：蓄客登记为主，暖场活动聚人气 萝岗五一期间只有雅居乐富春山居加推大户型豪宅单位，其他项目基本以余货消化为主，五一实际可供应货量较少。另外，五一期间萝岗的大部分项目当前主要作蓄客诚意登记，为后期开售做准备，其中包括在售项目中海誉城、万科东荟城，以及待售新盘越秀岭南山畔、奥园春晓等。 优惠方面，萝岗当前主要项目的总体优惠主要在95—99折之间，例如雅居乐富春山居95折，中海誉城98折、万利东荟城98折、越秀岭南山畔97折等，优惠力度尚可。价格方面，萝岗区近段时间价格上升速度较快，区域价格均价上涨幅度明显，相对年初，五一期间中海誉城均价由12500元／m2涨至14000元／m2，万科东荟城也由13000元／m2涨至15000元／m2。 人气方面，萝岗五一期间人气较盛，市场气氛活跃。其中新盘越秀岭南山畔开放销售中心和板房，并开展大型熊猫主题活动，吸引了不少客户前往，而中海誉城也是人气鼎盛，项目五一期间有 DIY披萨、糕点美食、玄彬演唱会门票抽奖等活动，同时也组织了网上购房团参观登记。总体而言萝岗五一期间不少楼盘都有暖场活动，市场反应也比较热烈，而且不少蓄客项目的意向登记客户较多，像中海誉城超过1000个意向客户，奥园春晓也有500个意向客户以上。 花都：推货量大价格上调，区域成交冷热不均 4月中下旬花都已有部分楼盘抢闸发售，如天马河壹号、御华园、雅宝新城等，五一期间花都新货供应主要集中在规模大盘，且新货量较大，超200套的有保利花城、合和新城、富力金港城。价格方面，部分楼盘由于新货位置较佳，价格与去年底相比均有一定升幅，风神大道板块素质较好楼盘价格接近1万元／ m2，而区府新城板块的保利花城二期开盘单价已超万元，达10000-12000元／m2带2000元／m2装修。虽然价格较前期提升，但由于市区中、高端价盘限售令推货减少，花都则邻近中心城区白云区，性价比较高，因此五一期间刚需大盘依然人气旺盛，主打首次置业的刚需户型受到市场欢迎，成交理想，如保利花城、嘉汇城开盘当天成交超七成。而其余推货量不大、优惠不多的楼盘，则人气冷清，成交不多。 增城：多盘推新市场活跃，价格上调但成交畅旺 五一期间增城市新货供应较为充分，多个楼盘均有加推，包括豪进山湖珺璟、锦绣天伦花园、顺欣花园、合景誉山国际等，并有两个全新盘面市，即中森茗苑和水电广场，其他项目多在为下次推新做蓄客准备。人气方面，增城五一期间人气普遍较旺，市场气氛活跃，碧桂园凤凰城、碧桂园豪园、翡翠绿洲、保利东江首府等项目有搞活动客户较多，而开盘或加推楼盘人气也不错，雷暴雨天气未影响客户的购房行动。价格折扣方面，大多数楼盘均收起折扣优惠，蓄势涨价，其中，广园东板块有部分楼盘的价格已经在“万”字头左右，但因总价相比市区仍有优势，且有限价令制约，短期来看仍是中心区需求外溢的主要承载区。成交方面，两个全新盘由于价格优惠，户型紧凑实用且货量不大，一经推出即基本售罄，而加推的项目因新货主打的都是100 m2以下中小刚需户型，因此成交也相对理想。 从化：新增较少优惠不多，价格持稳成交淡静 五一期间从化有新货供应的楼盘不多，且推货量不大，仅雅居乐小院流溪、东方夏湾拿、华标荔苑三个楼盘推新，总共不到130套新货，部分主要项目已进入尾货销售阶段，包括方圆明月山溪，人盛巴厘天地，而新盘未能及时补充市场，令总体供应减少。虽然从化确定依然不限购，但由于贯穿从化市区的地铁 14号线为远景规划，对区域房地产发展利好有限，在各楼盘价格优惠幅度不大的情况下，除部分楼盘有表演及抽奖活动拉动人气外，其余各盘人气冷消，成交淡静。

数据来源：广州经纬房产咨询有限公司