诚意金被占用两月才退 客户质疑房企变相融资

西门厌文

诚意金被占用两月才退 客户质疑房企变相融资

开发商口头承诺15个工作日内退还诚意金，但真正退款却已过了两个月。这是张女士近期遇到的烦心事。她质疑称，开发商是否借诚意金之名行“变相融资”之实？
记者走访市场了解到，几乎所有在售或准备推新的一手楼盘，都经历过收取或者“变相收取”诚意金“蓄客”的阶段，占用资金往往达到数月之久。
法律界人士提醒称，购房者在缴纳诚意金时应该特别注意书面协议的表述及收据公章是否完好，并对于无预售证楼盘提前收取诚意金给予警惕。
市场：“诚意金”乱象丛生须警惕
“交5万元认筹便能优先选房”，“预交2万开盘抵20万”……记者近期走访市场发现，目前市场上的一手新楼在储客阶段几乎都要求客户缴纳“诚意金”或变相“诚意金”。
网站或中介“代收”
住建部明文规定，未取得预售许可的商品住房项目，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。但目前不少开发商依然在获得预售证之前便收取诚意金，并且用了各种名目来进行包装，如“VIP资格”、“优惠认购权”、“保证金”等。
记者在市区某楼盘现场发现，现场并未出现开发商需要交纳诚意金的字眼，而是各类房产中介机构或者住房团购网站推出预交一定款项获得“团购优惠”的活动。该楼盘销售负责人对记者坦言，由于还没有获得预售证，开发商不能收钱，这个钱“是网站或者中介收取的”。
“嘴上一套，纸上一套”
缴纳了诚意金，是否能选上房？何时能够退款？在这些细节问题上，不少购房者遭遇了“嘴上一套，纸上一套”。程女士在番禺看中一个楼盘，并下了诚意金。当时销售口头承诺，“如果没买，五天之内来申请退诚意金”，可是开盘后程女士发现在其手中的“VIP优惠券登记申请须知”中的放弃认购退款时间是“约20个工作日”。
交钱后久不开盘
记者从多位购房者处了解到，开盘前缴纳诚意金所获得的一些书面协议上并未标注开盘的具体时间、楼盘均价等信息，而这些都成为了开发商可以掌握的“变量”。
此前，北京有楼盘声称3月底开盘，但9月中旬仍未开盘，此间共有三四百人缴纳了30万元每人的诚意保证金，有的上缴已经达半年，而楼盘预计开盘价格已从3月初的1.5万元/平方米涨至2.6万元/平方米。
案例：
口头承诺15天退款
客户却等了两个月
张女士7月底在一个市郊大盘下了2万元诚意金，“我排了几小时的队，一直到晚上12点多才交上钱。”据其介绍，当时现场工作人员口头承诺，万一没有购买成功，15个工作日内将全额退款。由于时间紧张，她并未仔细看书面承诺便匆匆付款。
第二日，在开盘现场，她发现所谓的“特价单位”仅有一套，而其他的单位单价均超出其承受范围，便想放弃购买，未想交钱容易退款难，约定的15天过去了，开发商并未有任何动作。而张女士打电话去询问时，对方称“交诚意金的人数太多了，需要分批退款，现在还没有退到你那一批。”
张女士翻阅自己的“VIP客户诚意登记表”，发现上面根本没有“15天内退款”的字样。经过数次协商，张女士终于收到了退款，而此时，该笔款项已经被开发商占用了超过两个月的时间。
质疑：
诚意金不受监控，或被房企挪用
“与我一起交诚意金的有数千人，算下来诚意金都是一笔不小的数目。这样一笔钱是否会被房企当做无息贷款？”张女士对记者提出了她的疑问。
记者从该楼盘一位代理负责人处了解到，当天该楼盘交诚意金的大约有1500人，按每个人缴纳2万元计算，该楼盘收取的诚意金在3000万元左右。而按照张女士的退款时间来看，该笔款项在开发商手中滞留超过了2个月时间。如果按照10%左右的融资成本来看，该楼盘节省的融资成本在50万元左右。
对于这样的资金额度，业内人士大都表示“金额不大，变相融资没有意义”。“诚意金返还速度过慢应该是技术问题，或者是房企对于品牌不够看重导致。”中原地产项目部总经理黄韬表示。而方圆地产首席分析师邓浩志则认为，收取诚意金更多是为了营销，而不是为了变相融资。
但广东胜伦律师事务所律师王欣亮认为，由于诚意金并非预售楼款，不用进入资金监控账户，因此开发商从技术上完全可以进行挪用，用作其他用途以补充流动资金的短缺。
律师建议：
诚意金占用时间太长应支付利息
王欣亮表示，法律上并无“诚意金”概念，只是在实际操作中出现的一种交钱就获得购房资格或者折扣的行为，因此并未像“定金”或者“订金”一样有明确的法律规定。其认为，如果在诚意金缴纳过程中，口头和书面的承诺不一致，应该按照书面为准。“如果书面协议并未明确具体的退款时间，以我个人的意见，应该有一个合理的期限，两周左右比较合理，诚意金占用时间太长的话，可要求开发商在返还诚意金的同时支付相应的利息。”
同时，王欣亮建议，在缴纳诚意金之前，应该先认真研究书面协议，“看看书面协议给了哪些基本的承诺，比如说买的哪个小区的楼，交这个钱能获得什么回报，因为什么原因这个钱可以转为定金，什么原因在多长时间内退款。同时交钱还要有收据，收据上要加盖开发商公司的财务章。”
他表示，如果协议上的内容暧昧不明，购房者应要求销售人员将口头承诺转为书面承诺，在协议上或收据上注明。
此外，王欣亮提醒，如果楼盘存在一直无法取得预售证或者烂尾的风险，房企资金链断裂，可能会遇到钱无法退回的尴尬境地。