自2013年兴宁碧桂园进驻,并成为兴宁市场首个开盘日光的记录,逐渐打破兴宁市场的传统营销格局。近几年,随着南部新城的快速发展,兴宁市场将逐渐进入大盘竞争时代,正如宁江新城以大盘规模占领片区的模式,将面临一定的挑战。在未来3-5年,兴宁房地产市场必将迎来更为迅速发展,对此,兴宁本土开发商更应做好规划、营销及展示等方面的准备,以应对更为激烈的市场竞争。
本文将通过分析兴宁房地产发展的基础上,结合当前存在的相关问题,提出未来3-5年兴宁房地产市场发展的相关建议。
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一、兴宁城市发展规划
1)兴宁市城市概况
兴宁市直属广东政府管辖,行政由梅州市暂为代管,财政由广东省人民政府财政厅直接管理。全市总面积2100平方公里。粤、赣、闽三省陆路交通枢纽,粤东北部重要商品集散地,粤东次中心城市。2014年全市总人口118多万人,其中农业人口93.5万人。兴宁属于粤东北部重要商品集散地,有“小南京”之称。
2014年,兴宁全市GDP总值为136.11亿元,在梅州市各县区排名第三,属于梅州市经济基础较强的县级市。由此可见,兴宁正处在高速发展的阶段。兴宁市国民生产总值(GDP)保持稳定的增长态势,每年保持10%的增长率。历年经济增长稳定,房地产发展的宏观基础稳固。
2)城市发展方向,向南发展
2013年,《兴宁市南部新城控制性详细规划编制和城市设计》已经基本落地。兴宁城市架构将由单中心结构发展成双中心结构,实现“双心联动,轴带发展”的总体城市布局形态。
南部新城——南部新城为中心城区人民大道以南范围,总面积约为36平方公里,是兴宁未来发展的重点地区,建成后人口规模可达到26万人。2013年动工建设,5年内初步建成规模,10年内全面完成整个新区建设。
南部新城构筑“轴带生长,一核两翼”的城市格局,以行政文化中心片区和商贸物流片区为核心,通过锦绣大道和新城大道向双翼伸展,串接科教研发片区、旅游服务片区、滨江商住区、城东居住片区和神光山生态旅游片区。
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二、兴宁房地产发展历程及现状分析
a)兴宁房地产市场2009至2014年历年价格分析
2第一阶段:2009~2010年,单价在2700~3000元/㎡,增长幅度为300元/㎡,房价开始上涨。
2第二阶段:2010~2011年,单价在3000~3700元/㎡,增长幅度为700元/㎡,房价上涨较快。
2第三阶段:2011~2012年,单价在3700~4500元/㎡,增长幅度为800元/㎡。房价上涨迅猛。
2第四阶段:2012~2013年,单价在4500~5000元/㎡,增长幅度为500元/㎡。房价上涨迟缓。
2第五阶段:2013~2014年,单价在5000~5500元/㎡,增长幅度为500元/㎡,房价上涨平稳。
综上表明:自2010年起,兴宁高端楼盘房价涨幅惊人。2013年跨过5000元/㎡大关。2014年个别楼盘突破5500元/㎡的高值,基本与梅州、惠州、东莞等二三线城市房价基本齐平。
b)兴宁2014年土地交易情况
c)兴宁房地产市场现状分析综上表明,2014年度土地市场交易比较活跃,供需两旺,上涨态势依旧,经营性用地突飞猛进。交易地块主要集中在兴宁城南区及福兴街道即南部新城一带,据统计,整体成交总量约551066㎡,总成交金额4.7亿元,成交单价853元/㎡,且大部分是住宅用地。由此可见,2015年的兴宁市场供应量将大幅上涨,区域竞争尤为激烈。
(“供大于求”明显,市场环境激烈)
n2012年之前,商品住宅年平均供应量为4000-6000套,年均去化量为3000-4100套,供销比为1:1.3,基本平衡。
n2013年伊始,随着大盘进驻,供应量增长迅速,2013年全年供应近7000余套,销售量近5000套。据统计,2014—2015上半年年将达到11000套,市场明显供过于求,竞争尤为激烈。
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三、兴宁房地产未来发展趋势预判
政策环境解读:
a)贷款方面:自今年3月起,央行一再降准降息,购房贷款成本下降,顺应政策加大按揭付款的优惠幅度,减少客户因贷款利息而快速促进成交;
b)免征营业税:2015年3月30日财政部发布:个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税(原先是5年后免征税)。政策鼓励改善性住房,房产营业税调整为2年后免征税,政策有利于二套房客户,要避免产品功能对客户的影响,促进改善性换房客户置业。
c)公积金政策:2015年3月30日多部委联合发布:公积金购房贷款首套首付最低2成、二套首付最低3成,商业贷款二套首付最低4成,鼓励公积金与商业贷款相结合
2014年9月-2015年5月政策利好,一二线城市回暖,带来房地产市场大市向好,打破消费者持续观望态度;政策主要稳定住房消费,因地施策,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。
开发区域及开发企业动向
未来1-2年,南部新城规划配套的落位,高铁即将开通,南部新城区域价值已被认可,将成为购房者的置业首选区域,同时兴宁南部新城发展将进入激烈的竞争时代,10万㎡体量的项目将成为主流,30万㎡体量项目均达3-5个,且大盘将快速抢占市场份额,因此,将会给兴宁中小楼盘会带来较大冲击。
此外,外来房企已逐渐占据兴宁主流市场,开发项目以综合体、商贸物流、旅游地产开发为主,产品结构、规划配套均优于本土开发项目,其次营销展示到位,将一定程度提高客户购房标准。
产品升级方向 兴宁市场主流产品面积区间逐渐缩小,主要基于以下三方面原因:首先,兴宁市场房价持续上涨,而市场仍以刚需客户为主,总价将成为购房者选房的重要因素之一。其次,本地客户对居住环境的关注度远远高于居住面积。此外,购房客户群体偏向年轻一族。
结合当前兴宁房地产市场的发展趋势,未来兴宁主力户型的面积区间将发生两极分化情况:一种是适合年轻人、投资者、刚需客户的刚需精品户型,另一方面则是适合改善型客户需求的舒适豪宅。但主流产品仍以创新户型的刚需户型为主。
在规划布局,应该摒弃本土开发,注重居住品质感的打造;户型设计上借鉴一二线城市的产品设计,设计可改性较强的户型,以高赠送率、创新户型产品更能吸引客户眼球。
服务升级理念
兴宁随着品牌开发商的进驻,市场逐步进入服务不断升级阶段。精细化服务,一流的客户体验,人性化的物业服务,标准化的管理将成为未来兴宁房地产市场的主流,服务贯穿到每一个细节,以细节感动客户,以专业打动客户。
产业转移方向 2014年,在市委的正确领导下,紧紧围绕振兴发展主线,以“三园一区一基地”建设为中心,凝心聚力,抢抓机遇,全力推进重点工程、重点项目建设。
园区经济加快发展。东莞石碣(兴宁)产业转移工业园扩园提速。加强与广州市天河区的合作共建,理顺园区管理体制,完成征地1200多亩,投入3.5亿元完善园区基础设施,污水处理厂投入使用,220千伏变电站、安置区、自来水管网等工程建设进展顺利。
招商引资成效明显,全年共引进华润燃气、凯闻食品、深圳电商企业联盟等合同项目58个,计划投资总额211.4亿元,其中亿元以上项目29个、乡贤投资项目30个。主动融入丰华兴梅产业集聚带,规划了兴宁(水口)工业园。
旅游经济效益初显。神光山广场、石古大王、体育公园、南山湖、百花园等主要景点建成开放。神光山皇家金煦国际度假村和佛教文化园动工建设。熙和湾客乡文化旅游产业园入选全国旅游优选项目。广东明珠养生山城、欢乐崖家文化旅游度假村等项目扎实推进。以客家古民居、休闲养生等为特色的乡村自驾游蓬勃兴起,带动商贸、文化和服务业加快发展。
兴宁市政府将全力加快城市经济发展,为确保兴宁房地产的稳健发展提供更多利好条件。