2014年暑假兴宁楼市考察报告
2014年暑假兴宁楼市考察报告去年暑假，有事没回兴宁，寒假事多，没空考察，今年全国楼市风起云涌，看空崩盘声不绝，楼市前途未扑，多空争论空前，甚至连一向敢说真话的任大炮也谨慎了，网友不断要求我继续写兴宁楼市的考察分析报告，给他们作为买房的参考，盛情难却，于是趁8月带小孩回兴宁短住机会，顺便考察了久违的兴宁楼市。回到佛山后，一直忙没空写，本计划中秋放假时写的，但有位老乡一再说等着我的报告中秋回去买房，只好这个周末简单写下了，时间仓促，加之水平有限，如有一妥，请各位指正：
第一站照例是来到全城焦点必贵园，拱圆的大门一如概往的老土，大厅内很多业主来收楼，没人招呼俺乡下老伯，找到一位妹仔里问：现在还有楼卖吗？妹子答没有，再问第二期何时卖？答等公司通知。再问第二期开建了吗？答等公司通知。再问第二期在那里？妹子再次神回答：等公司通知。我差点晕过去，妹子你好奀也是五星级的家人啊，怎么跟机器人一样呢。最后幸好找到一帅锅，很热情，有问必答，帅锅说第二期地皮都还没有，最快估计也得明年中才有得卖了。大厅的宣传板上，最后几套带装修的样板房也卖完了，我算了下，都在9200-11000元之间，不得不佩服咱兴宁土豪真多。
第二站来到考察次数最多，每次必考察的宁江新城，门口的宣传牌上写着三期最高93折，五期认筹6万抵10.8万，不知不觉，都开发到五期了，这楼可真好卖啊。进去售楼部，看楼的有几台，妹纸很漂亮也很热情，感觉比必贵园好多了。妹纸介绍，三期卖得差不多了，现在有5套特惠房，均价在5000元左右。感觉价格和前二年持平。
返回市区时，看到兴南大桥边鸿达花园里有一个楼盘叫兴南雅居的，进去看了下，这是本地小开商搞的，只有几幢，没什么小区，2楼3980元，17楼5240，销控表上显示低层大部分已没了，10楼以上居多。如果5000左右的价格，我情愿选择不远的宁江新城了，小区档次完全没得比。过了桥，来到一个叫兴南华府的楼盘，这是方圆开发的，方圆公司近年来在兴宁攻城略塞，发展迅速，在兴宁有好几个盘在开发，连二中的扩建也是这个公司搞的，不知是不是某大人带过来的嫡系部队（此为猜测拒绝跨省）。兴南华府被兴南大道分开二个小区，小区不大，小面积居多，面向刚需为主，价格4楼4390，17楼5350。在走的时候，我突然发现了摆在厅里的一套红木家俱，过去仔细看了，我说你们老板真有钱，这套老挝大红酸枝起码要十几二十万，竟然舍得放这里。妹子说我也不懂，听老板说是很值钱的，你是第一个说的，看来你也识货。我说要不买楼送这套红木吧，我马上全款。妹子笑了说我也想要。哈哈。
往国道走，来到据说是兴宁第一个mall的兴一广场，就在欧尚旁边，地理位置优越，完全依照大城市的综合体来开发，有大型商场，步行街，国际公錧，soho公寓等，统一管理，以投资为主。还没开盘，未定价格，估计不低，到时兴宁楼市又会上一台阶。
往广场走，来到号称第一高档小区的新兴豪庭，可惜已过下班时间，吃了闭门羹。前二年去考察时也是晚了点，吃了闭门羹，这豪庭想必不愁卖，下班时间真准点。出来后，想去看下新区那边，于是折回国道，一路向东，经过房管局不远，发现一个叫汇景花园的盘，这是本次考察的最大意外收获。到达时，已6点多了，只剩下最后一个妹子准备下班，见到我还是热情接待了，还给保安说让外面的的士等一下，妹子真敬业啊，比那个什么五星级的家人好多了。妹子给我介绍了详细情况，我看了规划图，小区对面就是未来的行政服务中心，还有一个很大的市政公园，汇景花园的广告语就是公园里的家！问到价格，更是意外，竟然从3288起，最高5420元。后来和妹子聊得知这是河源一个叫汇源集团的公司开发的，老总是兴宁罗岗人，这是在兴宁的第一个盘，回报老乡，所以价格定位较低。
8月底，在回佛山时，带上家人和一车特产杂物，又顺道去了新兴豪庭，三顾豪庭，这次终于得见。一进大门，就被一块高2米多长近10米的大型酸枝屏风给吓呆了，果然是土豪啊，这屏风料大，雕工精细，少说也在300万以上。可能售楼小姐见我乡下老伯，对个屏风左摸右看的，没见过世面，肯定也买不起咱豪庭的，所以也不大热情，问一句答一句，还不给拍照，最奇怪的是，户型图宣传单都是复印的，价格在5000-6300之间。现在搞促销，有个包装修的优惠价84000元包全屋装修家电。最后问了大家最关心的话题，是不是超高要拆除上面10层，妹子说都是谣言，都是经过审批的，肯定不会拆。
至此，本次暑假考察完满结束，下面照例是大家最关心的兴宁楼市分析了，在分析前我先跟大家说个例子：我有一亲戚，二公婆在深圳电子厂打工十几年了，三个小孩，工资合计有8000元左右，减去日常开支，每月余4000左右，存款有20多万，但在深圳连首付都不够，大的小孩在深圳上学，上不了公立，学费和其他费用很贵，第二的又上学了，所以决定回兴宁买房上学，今年初买了房，现在几个小孩留在兴宁，由老人家带，两公婆继续回深圳打工。
这相信是大部分兴宁外工打工的家庭真实的生活状况，从这个例子里，就可以解释兴宁楼市为何一直居高不下的原因：
1、国家新型城镇化政策影响深远，并且效果已经开始显现。如我那个亲戚老家在偏远山区，小学撤并，逼着你往城镇搬。而且近年国家还给搬出山里的人，每户补贴3-5万元。城镇化的政策我是最支持的，大家肯定还记得十几年前，人与环境争吃的情景，那时树被砍光了，鸟和小动物等被打光了，水里的鱼被捞光了。但是现在你去乡下看下，山地和田地都没人种了，山也绿了，水也绿了，就连我家镇子边上很方便的山地和田，也没人去种了，草和树长得连得连路也找不到了，这次回家，听老妈说久违的野猫和黄鼠又出来吃鸡了。城镇化，逼着你往镇上搬，往县城搬，这部分的刚需非常大，几乎占兴宁人口的7成以上。你说，有了这一庞大的刚需，兴宁的楼市还会跌到那里去。而且中国的城镇化率才50%不到，与发达国家80%还有很大的潜力，而兴宁城镇化率就更低了，潜力更大。
2、去年以来，专家就一直在唱空，说什么崩盘了，我是从来不听专家的，与专家反着做的，特别是那些自以为留过洋的专家，把西方那一套经济理论照搬中国，他忘了最关键的一点，中国特色的社会主义，一切D说算，咱政府想干啥，只要发个公文就行了，没有什么乱七八糟的的议会通过啥的。你们不要被政府打压房地产的口号给骗了，你们要看本质，今年M2一样还是高增长，达到13%多，说明什么，说明要多印13%的钞票，你的钱要贬值13%，还有近期的一万亿住房改造，几万亿的基建项目，这些都是实实在在的放水，这些都说明，经济转型夭折了，中国现在还得靠基建来拉动经济。没有教育的改革，没有人才作基础，经济转型根本不可能，这话题远了，以后有空再说。
3、出外打工的人，回兴宁买房是首选。我亲戚一样，打了十几年的工，在外面想买房，还是很困难的，但是回兴宁买，一个月供2000左右，就非常轻松。而且还可以一举多得，小孩读书，老人养老，回家居脚，资产升值等。现在出外打过工的年青人，你要他回乡下住，他也是不愿意的，所以没钱的买镇上，有钱的买县城。
4、兴宁现在是一年一小变，三年大变样，随着南部新城的启动，这次发现兴宁真的变样了，欧尚，必贵园，兴一广场，物流城等，都给兴宁带来了城市的感觉，我前几年就说过，不出几年，南部新城就会取代广场，成为新的城市中心，现在已验证了。看看兴宁的规划图，南部新城已基本定型，不出三年，南部新城就会亮瞎你的眼。10年后，中心又要转移到东部去了。所以，汇景花园现在虽然还是荒地一片，但未来潜力很大，我一直强调，投资置业，不是看现在，至少要看到五年后。因此汇景花园无疑是性价比最高的楼盘了。（汇景的老板是不是要给点广告费我呢，哈哈）
5、总体来说，兴宁的房价这几年都一直是稳步上涨，我也多次强调，期望兴宁楼市大跌是不现实的，如果能趁这次全国楼市调整的机会，降个20%左右，就可以下手了，再不能因贪心而一再错过了。20%不一定是降房价，可以是送装修送家电，送车位等的隐性降价，如新兴豪庭这次搞的优惠装修，宁江新城的一口价单位，因为明降会引起原业主抗议的。
6、应群友要求，说下房租，我以前说过，房价最终于是要回归合理的租售比的，如果房价不降，租金就上涨，最终于达到平衡，珠三角这几年的房价波动不大，房租却每年涨幅达到20%以上，兴宁也一样，特别是今年，房租大涨，为什么，都是小孩读书的需求，买不起房子要读书的，只能先租房了，兴宁由于是非投资城市，房子本来不多，所以造成房租急涨。现在投资房子回报率，只有2%左右，如果房价未来不跌，房租还要涨，一直涨到回报率至少要达到银行一年定期利率以上。
7、本次还去考察了几年没看的地皮市场，由于征收，现在兴宁城区基本无地皮了，征收也基本告一段落，所以剩下的地皮就非常珍贵了，比如火车站周边向阳村等一些无征收的地皮，近期爆涨，并且村民奇货可居，都不卖了。
总体来说，我对兴宁楼市是很有信心的，以后不会大涨，也不会大跌，我一直建议刚需无论何时买，都是正确的，早买早享受，现在通胀时代，千万别拿着现金，一定要持有实物，房子无疑是最好的了，既有实用价值，又能保值增值。特别是对于思乡情结特别重的兴宁人，这点尤为重要，时间仓促，就写到这里了，希望本文能为你买房提供点参考，这是我牺牲了周未约会车震时间写的，请大家多点赞少拍砖，哈哈。
老牛 2014年8月31日
房托：鉴定完毕！ 辛苦了…碧桂园主要是无房可卖了，所以自然不会太过热情。其实现有楼盘来说，个人认为还是宁江新城比较成熟，物管也好。 好文章。除了碧桂园不行，其它还好 现在你还听得到周围谁买房吗，能买的早买了，剩下的都是首付都拿不出的！依现在的房价都是有价无市，你说说佛山房价多少，一般般的八九千大把，可人家都100平左右，一套三房的也就8090 万，兴宁的房价普遍五千左右，三房的一般都140平！算下来一套70多万，你说贵不贵！你既然这么看好兴宁，那你多买几套吧，这么好的赚钱机会 现在你还听得到周围谁买房吗，能买的早买了，剩下的都是首付都拿不出的！依现在的房价都是有价无市，你说说佛山房价多少，一般般的八九千大把，可人家都100平左右，一套三房的也就8090 万，兴宁的房价普遍五千左右，三房的一般都140平！算下来一套70多万，你说贵不贵！你既然这么看好兴宁，那你多买几套吧，这么好的赚钱机会 楼主分析的不错啊，下了不少功夫。 楼主说得很好，赞一个 ;P 牛哥，久违了！也许该约会车震回来写贴更好些，激情过后的观点会更理性。 老牛 ，最后一句画龙点睛：牺牲了他车震的时间;P 梦里客家 发表于 2014/8/31 16:50
牛哥，久违了！也许该约会车震回来写贴更好些，激情过后的观点会更理性。
同观点！:lol 国家城乡住房部最近有专家说过，国家调控房地产的目的是希望房地产价格上涨不要超过城乡居民收入的增长速度。读懂他说的话就是房价是不可能大幅下降的，而且会慢慢的继续涨上去。所以刚需的人们不要期待房价下跌，尽快选择购买住房是明智的。兴宁市的房地产价格现在己处于两极分化阶段。有钱的人卖高等级高价格的住房或者打算炒一把。没钱的普通老百姓逼于后代的学业问题，只有选择低标准的宜居住房即可。
补充内容 (2014/8/31 17:23):
有钱的人买高等级高价格住房或者炒一把，时候合情合理的事情。千万不要眼红有钱人。 公务员6000也不嫌贵，刁民2000也还嚷嚷等崩盘:lol 楼主真是用心了，辛苦了！ 太长了没看完，还是帮顶一下 房托辛苦了 先顶后看~~~ 很好看，能不能补充一点车震的经验，哈哈。 文章写得很好，楼主大部分分析到位，但有一点不敢苟同，就是“比如火车站周边向阳村等一些无征收的地皮，近期爆涨，并且村民奇货可居，都不卖了”，这点楼主分析错了，根据我国的国情、我市的市情，很多地皮不是老百姓说不卖就不卖的，只要政府有意去征，村民不同意又有何用。 督导组 发表于 2014/8/31 18:47
文章写得很好，楼主大部分分析到位，但有一点不敢苟同，就是“比如火车站周边向阳村等一些无征收的地皮，近 ...
最狼的违法者是谁大家都懂的:lol
本人最终看跌，2020年，也就是6年后死跌，到时没有一丝反弹的机会，你现在托起来也没用，不买的还是不买，买了的也不会多买，大家又不傻。 附城的一大部分自己做屋，不用买商品房 兴宁政府真牛,国家出了好多政策来压房价结果越压越涨,兴宁南部一开发全国房价马上瀑跌. 与楼主观点一致，调研报告写的很好。这观点起码五年以后才可能有变数，因为2020年后老龄化社会越来越严重，后生的越来越少，更重要是经济下滑甚至萧条20-30年（参照日本），还不排除有政治风险。 兴宁楼市的假性繁荣，个人建议，超过50万的都别买，到时可是没有后悔药的哦。 看个人眼光吧，反正没有后悔药。 写得比较中肯 楼主，你近几年关于兴宁房价的大作我都看了，对你的预测一直都很佩服。小弟想请教一下：1、今年兴宁的楼市基本上是有价无市，看的人不多，买的也不多。我8月中去过一次宁江新城，没什么看房的人。
2、兴宁城现在可以看到到处都是楼盘，本土开发商的特多。但销量都不怎么样，新兴豪庭1700多套房子，到现在卖出不足150套，连一成都没达到。联康凯旋城更是卖出不到三成。其他楼盘都不怎么样。
3、兴宁只是小城市，房价能达到5千基本上是靠珠三角一带上班的兴宁人。现在农村出来到县城买房定居的本人认为已经七七八八了，在无大量外来人口的情况下，兴宁今后的房价还能维持吗？
4、从去年到现在国家经济形势都不怎么好，房地产一直是地方财政的经济支柱，可以肯定的是房价不会大跌，本人认为明后两年兴宁房价会小幅下调。
跟大炮是一伙的，任-你怎么吹！ 我只知道很多已经建好几年的房子到现在还没几户入住的 这是饥饿销售，忽悠平远人和江西那些有点土豪的人来买房的，兴宁人看的比较远就是聊，、;P 现在珠三角很多人转向小产权房，对小孩的教育，其实还是勉强能支撑的。 俺乡下人买不起，路过:lol 我跟楼主说，你也只是在瞎宣传，去年开始兴宁所有的空置地皮全面开工，现在建房子像搭积木一样，宁江河边双韵华府一年时间就建成，现在房屋供应量巨大，房屋是商品，一定会有上有下的，记得今年猪肉价钱为什么会下跌吗，那是受到国际上的影响，最重要的是建房子的资金是来自银行，每个月要付利息，一旦美元升值，带来的影响是绝大多数中国人没有想到的，就像2008年金融风暴一样，总理也看不清楚，急忙撒钱四万个亿，直接推动楼市大幅上涨，就算不涨不跌，随着工资上涨，实际上也是在贬值。就像我们小时候一部黑白电视机（14寸）要500元，现在连彩色电视机才300元，还是24寸的，按照购买力来算，当时的猪肉价钱是1.2元一斤，现在是12元，货币贬值10倍。你说房屋价格会贬值多少？现在全国正在搞反腐败，习近平在台上10年，估计都会继续坚持下去，至少官员不会再去买多少房屋等人家来查。再说李克强总理说了，五年内各级政府都不准再建楼堂馆所，兴宁的行政中心看来是遥遥无期了，东部五年以内都不可能怎样发展的。一般老百姓有点本事的都已经买了，剩下没钱的也就没办法了，现在民间借贷很难，利息很高，难道还要去借高利贷交首付买房？ 路过 写得太好了，你的亲戚就是翻版的我这个在外打工的兴宁人，兴宁的楼房就是被我们这类人群买走大半的 说得太对了，兴宁的房价就是由外地的打工仔撑起的，我就是其中一个，今年刚买了一套30多万的 不可能掉价的，中国对教育的投入太少，人才不够，创新只是空谈，还没看过不重视教师的国家发达的，中国只能靠投资发展经济，这其中房产就是投资最大的一块，所以10年之內房价不会下来，几十年来都是这样，上来就没有下去过 现在农村里面在城里买房基本上超过百分之五十，山区比例更大，基本上房价是见顶了。现在买房应该跟2007年股票6000点差不多了。 有水平 天天讨论房价，好烦哦！ 买卖你情我愿，价格市场决定，等潮水退去才知道谁在裸泳，别再讨论了，该干嘛的干嘛去 老牛又出佳作了，照例顶一下，又不会怀孕。 傻孩子：既然房价会涨自己多买几套吗！还什么车震！今甫夜转了屋夸，看我怎样抽车你，脑进水了，有钱不赚， 倚栏听雨 发表于 2014/9/1 10:19
傻孩子：既然房价会涨自己多买几套吗！还什么车震！今甫夜转了屋夸，看我怎样抽车你，脑进水了，有钱不赚，
唉： 老牛能把调查同游记联写,并在高潮结尾段不忘插播车震愿望,确实开创了一代新文风,可喜可贺. 仁者见仁，智者见智，是买是卖，还是观望，一定要结合自己的实际，不要信社会传闻左右。但家庭主要成员意见必须基本一致，这才是最好的决策！ 现在的兴宁商品房，只要是刚需，哪个时候买都不会迟。。且兴宁这样城市的商品房是不适合投资的。 楼主吃屎了，做房托都不会，吹牛不怕死，珠三角中山、肇庆的房价才4、5000，有的3000多，兴宁的房价太高了，有钱回农村建房子是最对的，几层楼超值！
补充内容 (2014/9/1 11:07):
楼主别老是拿暑假带孩子回去考察啊这些话蛊惑兴宁人民的心，做人要有点良心！ 看了一半，基本可以鉴定，房托，主要鼓励在外工作的人回兴买房，看来文主也清楚兴宁本地工作的人买房较为困难。沧海一声笑