中国楼市会走当年日本崩盘老路吗？（转）
眼下中国楼市掀起了新一轮的狂热，北京大七环外的河北燕郊，新房已飙升至3万一平；上海人为买房连老爷爷都半夜去排队离婚；二线城市郑州，短短几个月一连出了8个地王，楼面价高达每平米3.69万……中国楼市存在泡沫，这是不争的事实。十次危机九次地产。1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。近期中国一线城市房价大涨，房地产政策应适应“总量放缓结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。
崩盘来得悄无声息前一夜日本人狂热买房 有如鸡血充脑 饮鸩止渴1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。两个神话上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。其实，金山银矿的底子早已亏空了。第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。疯狂置业，整个社会，到处都在讨论房地产和股票。造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。这种政策全天下都是一个套路：降利率。从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。日本是如此，金融危机之后的中国同样是如此。今年以来，我国地王频出，北上深房价问鼎世界前十，南京、苏州、合肥、厦门房价四小龙接力，此起彼伏，地产中介在城市小区中三五成群，越开越多，莫不是资金泛滥的表征。只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。然而，危机还是来了。崩盘时刻1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。历史真的重复上演？时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……>>中国的经济和日本的经济有高度的依存度。 中国要达到和日本目前的经济发展水平，在许多方面可能还需要几十年的努力，有些方面甚至可能需要上百年的努力…中国能走出一条有特色的路吗？如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。如果是这样的话，你读的历史还不够深。对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。这是非常关键的一点。这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。最后引用习大大在G20闭幕会上的一段发言：“我们认为，面对当前世界经济的风险和挑战，需要标本兼治，综合施策，运用好财政、货币、结构性改革等多种有效政策工具，既要做好短期风险防范和应对，也要挖掘中长期增长潜力；既要保持总需求力度，也要改善供给质量。”房价的泡沫是要消化的，不会刺破；但要发掘中长期增长的潜力，要找到新的经济增长点，实现经济的转型。本文综合自和讯网、方正证券、君临团队、壹读等媒体。【相关报道】
楼市有多疯狂 有房没房成为人与人区别的标签
此前，央视财经频道发布一组现场调查数据称，我国在过去15年里，房价增长了300倍…详细唐骏:中国楼市越来越像当年的日本
上海老百姓再次挑战自己的“底线”--“假离婚”。上海限号离婚，一个国家的老百姓动不动就为了买房而“离婚”，这无疑是一个笑话，而我们正在给全世界讲述这个有点冷的笑话…详细杭州一楼盘开售场面火爆 抢房者将门撞掉
杭州有楼盘开售日现场情况的视频传出，影片为杭州某地产旗下楼盘发售当日，形容如菜市场般混乱。很多网友纷纷表示置业人士的行为夸张，“门撞开那一瞬间我以为我在看丧尸片”… 什么事物都有一定规律，没有例外，只可能时候未到 很精彩的兴宁 发表于 2016/9/27 13:26
什么事物都有一定规律，没有例外，只可能时候未到
地球也是会毁灭的，只是没到时候，但这和你有关吗？ 這樣講，就要抵制拆遷？畢竟自己的東西有天有地的房子不怕貶值？？？ 还不是自己安于现状 走着看 只能说楼市有风险，投资需谨慎。 如果是自己住的再贵也要买，越早买越好，货比在贬值，房价当然就不会掉。而且要是政府有心控制房价，那是分分钟的事，不过政府是不允许房价掉的。 中国有一点跟日本不同，那就是实体经济。日本没有多少空间发展实体经济，能做的只有向国外转移产能，但作用有限，日本也没有找到经济新增长点，可以说是经济全面崩溃。中国目前来说还有很多发展空间，比如实体经济转型升级、扩大内需。 灵镜 发表于 2016/9/27 20:23
中国有一点跟日本不同，那就是实体经济。日本没有多少空间发展实体经济，能做的只有向国外转移产能，但作用 ...
这位大湿 日本实体经济不发达 那日本什么发达的？这话说得尽量小声点吧 索尼 东芝 夏普 丰田 三菱重工……遍布全球 这些都是最日常的了 大到航天 小到笔芯 那样比国内差 日本的局限在资源 国内的所谓产业结构调整升级 扩大内需等等都是政治口号 没有人才 没有创新 没有制度改革的具体措施 都是假大空 五年内不进行基础教育改革就比较麻烦了……我们的基础教育就应该剔除那些假大空 关于制度 政治方面的事件就不方便说了 单就足球来说 日本足球的职业化比中国晚 在九十年代中期前对中国是输多赢少 现在中国敢说能赢日本 能进球就牛b了 这就是制度的差距 单就楼市来说 中国不可能重走日本老路 现在是特色社会主义制度 社会主义市场经济体制 断崖式会引爆社会矛盾的 社会彻底分裂的责任没人敢背 会遗臭万年的 禾镰抵 发表于 2016/9/27 21:54
这位大湿 日本实体经济不发达 那日本什么发达的？这话说得尽量小声点吧 索尼 东芝 夏普 丰田 三菱重工… ...
赞同你的说法，日本缺乏的是天然资源。至于你提到国内的某些改革，我看不是一朝半夕之事，经我的观察和对比，内地大多数体制内的人，特别是权高位重之人，存在的最大问题，是根深缔固的意识形态问题，还有就是知识分子没多少“骨气”，不敢坚持自己的想法和观点，所有这一切都会阻碍发展！ 禾镰抵 发表于 2016/9/27 21:54
这位大湿 日本实体经济不发达 那日本什么发达的？这话说得尽量小声点吧 索尼 东芝 夏普 丰田 三菱重工… ...
说的很好，差距！想一想，品质、生产力的效率和发达国家对比，有多少差距？差距就是空间。
补充内容 (2016/9/27 22:35):
我并没有说日本实体经济水平不行，反而水平很高，但日本是后继无人，年轻人不喜欢理工科。 政府也不想让股市这样啊，结果还不是4000救到现在3000点，把国家队都套进去了。所以楼市也一样，别太迷信什么政府不会让房价跌的说法。当然刚需自住没办法不用考虑那么多。可投资还是高杠杆的那种就要考虑下风险了，资本主义才有金融危机可只是存在教课书中的。也不要以为金融危机，和你自住的房沒风险关系，比如，你今年在深圳买套1000万的房自住，首付300万，银行按700万。到2019年，经济下滑房价降4成变成值600万，这时银行会要求你增加抵押或加速还款到按揭600万以下，如果你拿不出抵押还不起钱，银行可能会拍卖你的房子，如果只拍卖500万不够那按揭的钱，剩下的100多万一样要你还银行。我的观点就是:楼市就像次新股，利润大，风险更大。 golf89 发表于 2016/9/27 13:44
地球也是会毁灭的，只是没到时候，但这和你有关吗？
再告诉你一句房孑再涨涯也吴惊，因为有屋住，再涨也有卖。 我猜结局也就两个：第一，大天朝通过自身体制优化，依靠房地产最终实现经济转型，也就是所谓的成功！追上了一个新高度，那样，存钱没买房的人就惨了，钱小了，房子在高位均衡稳健了。这样伤害了保守型老百姓的自身利益。第二：那就是经济转型失败，房地产泡沫最终没能控制住而破裂，经济倒退十年甚至更多，房价水泻而下。。。伤害了那些大胆投资的百姓们。。。并且伤害了整个国家的经济。。国家面临困难，最终受伤的都是老百姓！ 放心！郭嘉会兜底的！！
实业误国，房产兴邦
禾镰抵 发表于 2016/9/27 21:54
这位大湿 日本实体经济不发达 那日本什么发达的？这话说得尽量小声点吧 索尼 东芝 夏普 丰田 三菱重工… ...
赞同:handshake 我们比日本疯狂多了，人家是实体发展的好赚的钱太多所以各种房子买买买，我们是实体死得差不错了狂印钞各种房子买买买，别再说我们会像日本一样了，我们远远比不上人家。 灭亡之前之疯狂 看了这么多帖，看来险了。
页:
[1]