眼下中国楼市掀起了新一轮的狂热，北京大七环外的河北燕郊，新房已飙升至3万一平；上海人为买房连老爷爷都半夜去排队离婚；二线城市郑州，短短几个月一连出了8个地王，楼面价高达每平米3.69万……
中国楼市存在泡沫，这是不争的事实。十次危机九次地产。1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃，随后陷入失落的二十年。近期中国一线城市房价大涨，房地产政策应适应“总量放缓结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。
崩盘来得悄无声息 前一夜日本人狂热买房 有如鸡血充脑 饮鸩止渴 1991年，岛国楼市决堤，房价一泻千里，造成历史上最大的房地产泡沫之一。大量银行和地产企业倒闭，当年倾尽所有买房的家庭一夜返贫，跌到现在还未回血，每年还要交着沉重的赋税。日本经济陷入长达二十年的持续衰退。 两个神话 上帝欲使其灭亡,必先使其疯狂。日本楼市狂热时，有两大“神话”一直刺激着所有投资者。 第一个神话是“土地不会贬值”。日本人多地少，人们坚信土地永远是稀缺的。日本全民陷入炒地买房风潮，土地价格不断暴涨，“地王”每隔几个月就刷新一次。从1985年底到1990年初，短短四年多时间，日本城市地价增长了200%。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，而美国的面积则是东京的1.5万倍。一寸土地一两金，银座崛起“地王”最巅峰。无论是实体企业还是金融机构，都不计成本将资金投入土地市场。其实，金山银矿的底子早已亏空了。 第二个神话是“东京房价不会下跌”。奠定这一“神话”崇拜基础的，是日本过去几十年强劲的经济增长，日本一跃成为世界第二经济强国。在日本人看来，日本取代美国成为世界第一经济强国似乎不远了。 为这一神话推波助澜的，还有这样一种信念：政府永远会支持房地产，日本只有一个东京，吸引着全国乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎会有泡沫破裂的担忧？ 然而，人们忽略了，当时的日本城市化率已经达到77.4%，而老龄化率开始攀升。城市化红利消失，人口红利不再，经济失去增长动力，房价也就失去支撑。 疯狂置业，整个社会，到处都在讨论房地产和股票。造成这种狂热错觉的，契机是日本签署了“广场协议”。广场协议之后，日元开始大幅升值，三年的时间就涨了86%。眼看日元天天涨，依靠出口的日本企业唉声叹气，关怀备至的好家长日本政府连忙出台了一系列“稳增长，扩内需”政策。这种政策全天下都是一个套路：降利率。 从1986年1月到1987年2月，日本银行连续5次降低利率，将中央银行贴现率从5%降低到了2.5%，为当时世界之最。利率降下来，货币洪水就开始泛滥了。但实业仍然是不好做啊，于是在此间的数年，日本国内的资金开始大量进入股市和房地产，股价扶摇直上，楼市四处暴涨。买房炒地蔚为大观，媒体把这种狂热视同于经济繁荣，热烈鼓吹，甚至援引历史上的岩户景气、神武景气等来命名。 日本是如此，金融危机之后的中国同样是如此。今年以来，我国地王频出，北上深房价问鼎世界前十，南京、苏州、合肥、厦门房价四小龙接力，此起彼伏，地产中介在城市小区中三五成群，越开越多，莫不是资金泛滥的表征。 只要有钱赚，资本总是在变着戏法创新，放大杠杆，那是一种类似于吸毒的瘾，让整个社会兴奋不已，陷入一种集体性的癫痫与迷幻意识里。 然而，危机还是来了。 崩盘时刻 1990年，股票市场率先崩盘。短短一两年间，日经指数从最高的38915点跌到14309点，跌幅高达50%以上。 接着，楼市崩盘。由于土地市场与资本市场关系密切，资本市场崩盘随即传导到楼市。金融机构为避免损失，要求企业偿还贷款，企业不得不变卖股票和不动产，大量地产抛到楼市，地价应声而跌。房地产企业倒闭，银行因为不良贷款率暴增而倒闭，普通国民住房转眼之间成了负资产。 历史真的重复上演？ 时隔20年之后，日本经济开始温和复苏，但日本地价和房价远远未回到当初的水平。 以东京都市圈为例，2014年东京及周边地区一套公寓均价241万人民币（63.16方），均价不到4万元，还没回到历史最高水平。 与中国对比，这一价格只与北京深圳上海相当。但如果考虑到，日本房屋面积是实际面积，不存在公摊，而且土地是永久产权，就会明白东京实际房价根本不敌北京上海深圳。 如果再考虑到富裕层面的差异，实际房价的差距就更为明显：2014年日本东京人均可支配收入达到10万元人民币，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5万元左右。 经济发达程度不如东京，实际房价却已经超越东京。经济下行，一线二线城市房价却不断上涨；众多中小企业关停，投身房地产市场；“地王”连接不断，楼盘一天一个价；房价不会跌的神话大行其道，人人都在谈论房市，唯恐买房晚了，甚至形成离婚购房热潮……>>中国的经济和日本的经济有高度的依存度。 中国要达到和日本目前的经济发展水平，在许多方面可能还需要几十年的努力，有些方面甚至可能需要上百年的努力… 中国能走出一条有特色的路吗？ 如果读完上面的这些现象描述，你一定会觉得今天的中国和他们太像了，几乎每一个问题和征象都已出现。崩盘，或许随时都有可能发生。 如果是这样的话，你读的历史还不够深。对于大国来说，竞争力掌握在自己手中，结局则完全不同。就像大蓝筹，稳定性要好得多。 特别是对于全球第一第二的大国来说，在追赶先进的过程中由于市场规模、潜力等各种资源都是最佳的，竞争力强大，因此通常能够获得持续的“转型优先权”。 比如中国，虽然有着这样与那样的诸多问题，但是环顾全球，与同样经济发展水平的金砖国家相比，无疑是最强的，而与发达国家相比，人均GDP又仍然较低，因此仍然可以享有技术转移所带来的“生产力提升红利”。这是非常关键的一点。 这使得中国仍然是所有发展中国家里转型前景和潜力最好的。这就确保了中国有极大的机会走出转型陷阱，全产业的平均收益率不会跌到负数。于是房价，高高在上的房价，就得到了支撑，虽泡沫而仍不至于破裂。 最后引用习大大在G20闭幕会上的一段发言： “我们认为，面对当前世界经济的风险和挑战，需要标本兼治，综合施策，运用好财政、货币、结构性改革等多种有效政策工具，既要做好短期风险防范和应对，也要挖掘中长期增长潜力；既要保持总需求力度，也要改善供给质量。” 房价的泡沫是要消化的，不会刺破；但要发掘中长期增长的潜力，要找到新的经济增长点，实现经济的转型。 本文综合自和讯网、方正证券、君临团队、壹读等媒体。 【相关报道】
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发表于 2016/9/27 13:17
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