成交跌入谷底 广州二手房价同比仍在涨

兴宁528

12月29日讯 楼市调控下的二手房成交跌入谷底，广州二手房价却仍在上涨。满堂红昨日发布的《2011年广州市二手住宅市场总结暨2012年展望》显示，根据满堂红地产的成交数据，今年前11个月全市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9％。对此，满堂红研究部分析，与一手楼的降价行为从郊区逐步扩散到市区相比，二手楼业主的反应后知后觉，价格总体仍在高位运行。

一手房降价 二手房成交跌入谷底

根据广州市国土房管局公布的数据，2011年1-11月份广州市二手住宅的交易登记面积为567.16万平方米，同比减少24.7％。

从交易量的月度环比走势来看，前11个月广州二手住宅市场基本呈现一个趋势向下的“L型”走势。

在1月底新一轮国家调控政策出台后，2月份的二手住宅交易量在春节和调控的双重影响下急转直下，从1月份的89.44万平方米下降到55.82万平方米，环比降幅达到37.6％。

此后，交易量在不断的僵持博弈中波动下行。到11月份，随着中心城区的一手楼开始出现明显的降价行为，交易量降至38.50万平方米的年内新低。

价格涨幅收窄 二手房价“滞降”

根据满堂红地产的成交数据，2011年1—11月份，广州市二手住宅成交均价为13574元/平方米，与去年全年的11047元/平方米相比上升了22.9％，涨幅虽较去年收窄了近10个百分点，但是总体上涨速度仍然偏快。

成交量大幅下滑，为何二手住宅的成交价格高居难下？

满堂红研究部分析，限购、限贷政策在打压需求的同时，亦造成了业主的惜售心理。从满堂红的放盘数据来看，新政实施之后，二手住宅市场的新增放盘量非但没有增加，反而呈逐步下降的趋势。

同时，由于CPI指数上扬，社会资金缺乏投资途径，出于对现金贬值的忧虑，居民持有、购买不动产的热情不减。典型表现是在住宅市场限购之后商业地产投资气氛的兴起。在此情况下，楼价下行的预期被大大削弱。

二手住宅的交易量虽然较新政前有大幅度下降，但是大部分月份仍然维持在每月40万平方米以上的水平，证明调控后市场上的刚性需求数量依然庞大，也对房价形成了支撑。

满堂红研究部指出，与一手住宅相比，二手住宅价格的调整“滞后”，其中上半年“滞涨”，即成交量下降但价格维持涨势，下半年“滞降”，与一手楼的降价行为从郊区逐步扩散到市区相比，二手楼业主的反应后知后觉，价格总体仍在高位运行。

八成二手房降价成交

值得注意的是，从放盘价与成交价所反映的议价空间来看，今年1—11月份广州二手住宅的议价空间持续扩大，从1月份的-1.8%扩大到11月份的-6.9%。

满堂红研究部指出，这显示随着调控的深入，业主的心态逐渐软化，并在岁末已经开始出现实质性的小幅降价行为。

此外，有关降价成交比例的月度走势也显示，以比放盘价低的价格成交的房源所占的比例越来越高，到11月份达到79.8％的年内新高，与议价空间所反映的市场走势一致。

满堂红研究部表示，预计2012年房地产市场限购、限贷的调控大环境基本不变，市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但是在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降价幅度约为10%，最高不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。

(南方日报)