北京新房库存逼近12万套 23个新盘有望2月入市

兴宁528

买房人一等再等 新楼盘一拖再拖

春节之后的一个月内是传统的销售淡季，加上“双限令”的严格执行，更使得京城楼市在龙年伊始没有丝毫回暖的迹象。根据亚豪机构的统计，2月份，将有23个新盘项目入市销售，大部分集中于大兴、昌平等远郊区县。这些楼盘或是已经拿到预售证准备开盘，或是已做较长时间的宣传期待出手。

然而，春节以来的低成交，却明显挫败了开发商的开盘信心，根据记者的采访，大部分项目在是否开盘的问题上仍闪烁其词。放下“身段”走量的更是屈指可数，更多的楼盘仍是保持“身段”等待回暖。业内专家表示，由于北京的新房库存已达12万套，众多开发商选择以消化现有库存为主，2月份实际开盘的新项目很可能会打折扣，成交量难以出现明显回暖。

●回顾●

一月楼市量价齐跌 2万以下项目受宠

正如之前的预测，1月里的京城楼市由于赶上元旦和春节两个假期，无论是开盘数量还是实际成交量都大幅下降。中原地产的统计剔除了上千套的保障性住房，1月纯新建商品房住宅签约仅2680套，平均每天成交量仅为86.5套，即使对比同样受春节影响的2011年2月份也下降了28.57%，创下连续47个月的最低值。实际的平均成交价格约为18288元/平方米，与去年同为春节的2月份相比下降了26.71%。

亚豪机构副总经理任启鑫告诉记者，除了楼市调控和假期因素外，购房者对楼市价格走向看跌的预期，影响了楼市购买力的释放，使本就惨淡的成交量在1月份进入底部，并且这种触底很可能延续至2月份，影响到可能入市的新盘项目。

不过淡季中，肯放下“身段”的项目仍取得了较好的开局。中原地产统计的新盘成交情况显示，2万元以下的刚需盘成为成交主力，其成交价格对比2011年均有明显下调。例如位于通州的K2百合湾 ，推出平层和LOFT的户型，最低售价14000元/平方米，成交91套，成为1月住宅成交套数最多的项目。另外还有顺义的京汉铂寓项目，售价从16000元/平方米调整至12000元/平方米，同样获得了不错的销量。

这些较受关注的项目，均是较早开盘的项目，在1月份，开发企业的推盘动作并不大，只有4个新盘入市，楼市主要需求以消化存量为主，2月份或将延续这一特性。

●新盘●

2月10个纯新盘入市 其中6个已多次延期

根据亚豪机构统计数据显示，2月北京计划有23个项目开盘，相当于之前两个月的供应总和。但最终入市的项目数量，很可能打折。在记者的采访中，多个新盘售楼处表示开盘应该会在第一季度，但具体日期还未确定。

23个新盘中，首次入市的纯新盘达到10个，几乎占了一半。但其中6个已连续宣传多月，却始终未面市。包括路劲·世界城 、紫御华府、天润·香墅湾1号、首开·国风美仑 、优盘、合生·滨江帝景 。最早的在去年10月就宣称开盘，延期至现在也未能成行。某房企负责销售的副总经理表示，目前开发商倾向于延迟开盘，以应对限购令带来的不利市场局面。市场的购房需求不断萎缩，大量新盘入市，很可能加剧库存压力，所以大批楼盘延迟开盘日期。

世联地产分析师表示，新盘不断延期，最主要是由于开发商手中已有的蓄客量不够；当开发商认为开盘后，楼盘的销售情况难以达到自身的销售目标时，也可能会作出延期开盘的决定。

不过，也有开发商持不同的意见，一直追求快速销售、不捂盘的万科在去年上半年曾抓住机会，让旗下多个项目连续开盘，今年，万科也同样表示将持续销售。任启鑫认为，2012年初调控方向维持不变，让一些开发企业放弃了等待，不少项目都抢在2012年上半年推盘，意味着北京楼市将迎来今年第一个供应小高峰。

●定价●

住宅项目降价两成拼市场

“亲，这是最后的机会，首付10万住万科房。”长假刚结束，开发商变着花样的卖房短信就开始涌入。

在记者采访的多数开发商看来，目前楼市价格下降趋势已经明显出现，开盘价格直接低于周边10%-20%才能吸引到购房人。据亚豪机构统计，2月可能入市的23个项目中，仅有10个项目给出了初步价格来试探购房者的反应，另外13个项目均表示价格待定，整体开盘均价为19938元/平方米，相比去年同期下降了近两成。

例如，位于房山区的老项目北潞尚界，近两年里都没有推出新盘，已经从期房拖成了现房，如今宣传的最低价为13000元/平方米。将要开盘的8号楼，以89平方米的两居室为主，并且还可以享受2万抵6万的优惠。而该项目前一期的价格则为16000元/平方米，各种优惠累加，降价约两成。

任启鑫表示，2月份有5个项目连续2年均没有推过新盘，这些“陈年老盘”的拿地价格本就较低，反而方便了老盘合理定价，降价销售成为主要手段。

另外，对于没有公布价格的项目，多数开发商也表示，未来的价格制定将趋于灵活，尤其是在区域楼盘不断降价后，定价也将随行就市。

●预计●

还债压力促使开发商产品多样 楼市2月难回暖

有分析机构曾统计，今年房地产全行业有近万亿元的债务到期。融资成本的水涨船高使得开发商钱袋空虚，不少大型房企除了普通住宅外，还加大力度推出改善型的高端项目，迎合各种需求回笼资金。

像中建红杉溪谷别墅项目前期推出了叠拼别墅，2月则计划推出联排别墅；海淀的金隅翡丽则计划推出230-250平方米叠拼别墅，而该项目上一期还是以200平方米以下的花园洋房为主。这类项目推出了新的产品，但却是不同的物业类型、不同的面积区间，变化较大，使其可以吸引更多的置业人群，并且在定价上掌握主动权。

然而，开发商费尽心机，未必能获得期待的成交量。从目前北京市场整体情况来看，消化库存依然是2012年最大的楼市难题，中原地产市场研究部分析，2012年上半年，北京的供应量将明显上涨，很可能达到15万套的历史最高点。而限购政策持续，使得投资需求离场，而符合购房资格且有购买意愿的购房者也在近两年的消耗中逐渐减少，即便有项目下调价格，但在买涨不买跌的作用下，2月份也难以出现成交量的回暖。