限价思路

兴宁A8

双轨限价

北京市即将实施的商品房行政限价管理政策将采取双轨管理模式，即符合自住、改善型需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自住、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。种种迹象表明，被划入“限价房序列”的商品房，无论从购买主体资格还是上市条件，均将由政府管控...

新限价房浮出水面

与其他城市单纯挂钩居民收入增长不同，北京在确定今年房价目标时有这样一句表述：“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”此前，在“新国五条”北京实施细则中，这句话并未引起太多关注，但实则暗藏玄机，其正成为北京严控房价的指导政策...

抓土地出让 不涉及在建项目

“已拿地、在建、销售的商品房由于涉及到入市定价、企业经营问题，不会半路被纳入限价房序列管理内。”一位接近北京住建委的政策知情人士透露。这位人士称，暂定将纳入“限价房序列管理”的新房，严格区别于被纳入保障房体系针对中低收入家庭的“两限房”；其属于满足自住、改善性需求，具备完整产权的商品房范畴；拟在土地出让前就确定其入市价格，通过土地出让、税收政策优惠等措施，保证其处于中低价位...

配套政策待出

将增加购房人资格审核，二次入市规则等规定。对于购房资格限制，和上市条件如何限定、监管等具体细节还在研究中。在上述人士看来，这也是北京在“国五条”背景下调控思路转变的一个途径，即变二元为三元，“此前楼市调控以商品房+保障房二元调控模式，现在则是满足中低收入群体的保障房+满足夹心层住房需求的限价房序列+满足中高收入群体的商品房三元的调控机制...

博弈升级

在新房限价的政策基调下，北京商品房双轨控价体系逐渐明晰：符合自住、改善型需求的普通商品房将成为“新限价房”，其购买主体、上市条件等都将接受政府管控；而包括高端项目在内的非普通商品房虽然独立审批，但明显高于前期售价或价格明显高于周边价格的也可能无法取得入市许可。然而，尽管头上的“紧箍咒”越来越紧，北京楼市中房企仍不具主动降价的动力。开发商与政府间的博弈日益深化———一方面，政府试图通过限价手段严控房价上涨；另一方面，经历多轮调控洗礼的开发商，为规避政策风险，早已总结出一套日臻圆熟的应对之策，分拆房价、阴阳合同、延迟开盘......各种戏码悄然上演。

市场冲击 土地市场降温

两地块流标，多宗地块无人报价，最近北京土地市场似乎冷了下来。据业内人士分析，北京由于受到限价等政策影响，开发商拿地积极性不高，目前地价居高不下，开发商高价购地之后也要考虑市场消化问题。

　　北京多地块进入竞价阶段无人报价目前，北京楼市由于严格执行限价、限涨政策，不但影响到开发商拿证售房的进度，也进一步影响到出手拍地的积极性。目前北京土地市场正在交易的经营性用地有10宗，其中挂牌出让地块有8宗，招标出让的有2宗。值得注意的是，截止到5月15日，已经有6宗地块进入起始竞价阶段，加上今天开始竞价的通州台湖和门头沟地块共8宗进入竞价阶段，但是这些地块似乎明显受到冷落...

拖累开发商资金链

“国五条”北京细则中的“新房限价政策”，让高端楼盘市场出现“冰火两重天”，豪宅楼盘入市“难产”，多项目开盘日期一再被迫推延；但同时，公寓豪宅现房、尾房均量价齐增。此外，开发商拿地热情骤减，更加理性，“准地王”项目地块竟已无人问津，住宅用地项目也首现流标。豪宅市场正被调控“紧箍咒”勒得头疼不已！多位业内关注北京高端楼市的专家均表示，整个高端住宅产品市场正呈现冷热相对不均的局面。此外，市场成交数据也出现同比环比下降的现象。对一些能够对周边区域房价造成“一房涨，周边皆涨”的影响的项目来说，想提价入市变得难上加难，这无疑将延长现金回笼周期，压缩项目利润，进而拖累开发企业资金链...