上市房企业绩普涨 厦门市场贡献率大成吸金重地

兴宁A8

　　2013行将过半。上半年的厦门楼市，有喧嚣和躁动，也有傲慢与偏见。

　　与去年上半年的以价换量不同，今年开发商开始追求量价齐升。在大市一片向好的背景下，个别楼盘的个别户型出现滞销，也从侧面反映了部分开发商对厦门市场的过度乐观和对品牌魅力的盲目膜拜。
　　从本周起，《房周刊》将推出系列报道，对上半年的房价、供需、房企、品牌、资金链等进行盘点，同时对下半年的供地计划、一手房库存、新增供应等进行剖析。
　　在厦门楼市格局中，上市房企的表现可谓是“风向标”。截至目前，进入厦门市场的上市房企共21家。除建发、国贸、禹洲、中骏、明发等本土上市公司外，越来越多的外地上市房企涌入厦门:万科、保利、中海、招商、华润、世茂、龙湖等地产大鳄先后“登鹭”，不断扩张地产版图；福州上市房企——泰禾、阳光城去年抵厦，来势汹汹；此外，恒大、碧桂园等巨头对厦门也是虎视眈眈。
　　凭借着强大的财力支持和产品研发能力，上市公司的一举一动都在影响着厦门房地产市场的走向。据不完全统计，上市公司目前在厦门市场的占比已过半壁江山，未来，随着调控的深入、地价的增长，上市公司将呈现强者恒强的态势，而非上市公司（尤其是规模较小的民企）在厦门的市场话语权将越来越小。
　　对任何一家上市房企来说，即将出炉的半年报都是非常重要的考核指标。通过剖析数据，我们既看到飙红业绩背后的决胜秘籍，也看到不同梯队中上市房企之间的剑拔弩张。
　　【销售强劲】
　　厦门成吸金重地
　　盘点全国各大上市房企，与其全年销售目标相比，多数房企完成三成以上，而华润、保利等房企已完成全年过半目标。万科、保利、中海等大品牌房企，前五月单月平均销售过百亿，为完成年度上千亿的目标打下了坚实基础。
　　据前5月的统计，万科销售金额达701.8亿元，完成全年目标的49.69%；保利达513.37亿元，完成全年目标的51.33%；中海地产达648.3亿港元，完成全年目标的64.8%。
　　上半年，受国五条影响，全国市场喜忧参半。但对于厦门这样的热点城市而言，销售依然表现强劲，上市房企在厦门的表现，也直接影响到其全国的数据。
　　世茂今年大部分业绩产生于福建区。根据易居CRIC的统计数据，前五月，世茂海峡大厦和世茂湖滨首府两个项目共销售409套，销售面积近6万平方米，销售金额14.4亿元。而世茂房地产前五月累计合约销售总约253.4亿元，福建区的几大项目贡献颇多。
　　此外，万科、中航、阳光城、首开前五月在厦均破十亿元大关，本土上市公司国贸前5月在厦销售834套，销售金额高达32.2亿元，禹洲同期在厦销售1750套，销售金额突破25亿元。
　　而中骏、宝龙均把厦门市场看做是其全国市场的战略要地。据统计，截至5月底，中骏累计实现合同销售金额为41.21亿元，厦门项目贡献了逾9亿元。而宝龙前5月累计实现合同销售金额约为21.05亿元，因而6月御湖官邸开盘的态势好坏将直接决定宝龙的“中考”成绩。
　　【回款乐观】
　　资金链普遍宽裕
　　在成交量上涨的同时，不少房企的均价也呈现水涨船高之势。5月，万科旗下项目销售均价为1.16万元/平方米，世茂房地产的平均销售价格升至1.38万元/平方米，就连一直低价走量的恒大地产在5月份的销售均价也达到了7162元/平方米，与年初的销售价格相比，提升了10%左右。更遑论保利、中海等，一线房企均在利润率上发力。
　　韬睿地产总经理柏云飞表示，因为今年上半年整体的销售形势趋好，所以开发商有理由、有底气将关注点回归到利润率上。一位业内资深人士分析，今年，万科等明显放缓了销售节奏，如果万科将整体均价向下拉一些，前五月完成的量绝对不只是700亿元。
　　一方面是成交量的持续走高，一方面是利润率的增加，这让开发商在上半年资金链相对宽松。上海易居房地产研究院发布的《全国房企资金报告》中指出:2013年一季度，全国房企资金状况普遍偏松，这是自2010年三季度以来，房企资金首次告别紧张状态。
　　同时，多元化的融资渠道也让开发商得到了更多的“补血”机会。今年二季度，除了单纯依靠银行开发贷，房企还通过发行各种债权、进行海外融资等方式募集资金，多个融资渠道都有加速火热或松动的趋势。
　　以禹洲地产为例，截至5月22日，禹洲地产锁定销售金额近56 亿元，已完成全年销售目标的70%，加上公司早前与银团签订的贷款，该贷款利息约为6%，还将进一步降低企业加权平均融资成本。目前，禹洲地产的负债比率已经跌到50%。
　　【去化加快】
　　下半年或演抢地战
　　作为进入东南及华南市场的必争之地，厦门已经成为众多国内上市房企“必考科目”之一；再算上厦门本土以及从厦门走出去的宝龙、明发等上市房企，厦门已经聚集了21家上市房企，并且在各大房企战略布局中在地位越来越“显赫”。然而，记者调查发现，目前这些上市房企在厦的库存量和土地储备普遍不足，不少房企更是面临着“无米下锅”的窘境。
　　手握重金的上市房企开始在厦门土地市场表现出“积极进取”的态度，今年4月，首开股份在厦门拍下翔安新地王就是最典型的例子。另据了解，禹洲地产在上半年已经新增180万平方米土地储备的基础上，下半年计划用于拿地的资金仍有20亿元之多。实际上，除了在土地拍卖市场上大手笔拿地，不少上市房企也另辟蹊径，寻求与中小开发商合作开发。
　　尽管下半年厦门还将推出建筑面积200多万平方米的商住土地，但是住宅土地缺口仍然存在。在这样的背景下，一线上市房企为了战略扩张，本土上市房企为了深耕市场，对于土地的需求将更加强烈和疯狂。可以预见的是，下半年的厦门土地市场将频现房企间的抢地大战。（文/记者 董晓威 黄汉彬）