龚方雄：房价必上涨 A股不上去房价下不来

兴宁A8

2013年6月26日下午2点，主题为“地产新十年，聚焦城市群”的第十届中国蓝筹地产年会，在北京(楼盘)千禧大酒店隆重开幕，摩根大通中国投资银行业务主席、亚太区董事总经理、著名经济学家龚方雄表示，房价的涨跌从长期趋势来讲，我觉得房价还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓，如果中国的股市不上去，中国的国内的资本市场如果不能长期的给我们中国老百姓提供一个相对稳定的，正的回报，也就是说A股不上去，房价下不来的。 龚方雄：谢谢大家，刚才听了刘主任对中国未来宏观经济的一个高屋建瓴的看法以后，我现在要讲的就是未来十年，中国房地产所谓新十年跟过去的十年比会新在哪里，会有一个怎样的变化。 刘主任讲的，也为我做一个很好的铺垫，我想讲的一个基本观点，就是说很多人认为，房地产的黄金十年已经过去，未来十年的发展前景不如过去十年。我想讲的第一个观点，中国从房地产规模，发展前景的角度来看，未来十年可能才是我们房地产业真正的黄金十年。 讲这一点，相对来讲很容易，我提出这个观点的时候，很多人会给我一个疑问，你说未来黄金十年还在未来，过去十年我们房价已经涨到天上去了，未来房价是不是还会更加高涨呢？我觉得这个房地产业发展的前景和它的规模潜力，和房价上升的空间是两回事，这个一定要区分开。 未来十年，房价的升幅不会像过去十年这么波澜壮阔，但是行业的规模，但是我们增长放缓是在基数比十年前高了7、8倍的情况下的增长放缓，及时7%左右的经济增速，每年带来绝对值的增加要比过去大得多。大家想想，十年前中国的经济规模在一万亿美金左右的时候，我们增长10%那是多少，不过就是一千多亿美金的规模。现在中国的经济规模已经是8万多亿美金，你涨7%这个规模有多大，而且增速至少从未来几年，周期性的角度来讲，这个规模的增加还是要靠投资。终端投资就两块是最重要的，一个是基础设施的建设投资，一个是房地产的投资。其实我们在之前，我们自己也做了一个测算，跟刘主任那个测算很相近，将来中国每年大概新增的住房套数大概1200到1300万套左右，我们也做了这样一个估算，结论差不多。 大家可以算一下，1200,1300万套，每一套的面积，用70平米来算的话，每年新增加的面积会有多少？需要有多大的投资量？所以这个产业的空间非常之大，未来十年房地产业仍然是中国支柱性产业的主要一块，这个不会变。房价将来是涨是跌是另外一个问题，房价的涨跌从长期趋势来讲，我觉得房价还是要涨的，但是增长的速度可能会放缓。 过去十年，之所以房价涨得这么多，有各种各样的因素，其中一个因素就是中国的资本市场过于低迷，我们中国的老百姓的财富积累又很快，股市长期低迷，我们缺乏投资渠道，房地产是一个长期以来长盛不衰的产业，房价不管是调也好，不调也好，总是在上升。 如果谈到房价，我讲另一个观点，如果中国的股市不上去，中国的国内的资本市场如果不能长期的给我们中国老百姓提供一个相对稳定的，正的回报，也就是说A股不上去，房价下不来的，这是另外一个观点。这和产业前景没有什么关系，这是跟中国各种各样的问题都牵扯到一起，导致了房价的上升，当然也包括我们财政结构上面的问题，地方融资平台，大家经常谈论的土地财政的问题等等，这些都跟我们国家的财政金融结构，将来跟体制改革有关系。所以这方面的问题跟我们房地产业作为一个产业，未来发展的空间和规模来讲，是一个不同层次，不同层面的一个问题。这两者不能混淆在一起谈。 所以说黄金十年应该是在未来十年，而不是过去十年，我们地产产业的角度来讲。这是所谓的新的一块，这个新就是说我们最好的日子，我们房地产商最好的日子可能还没过去，还在未来。这是第一个新之处。 第二个，可以这么说，它的好日子会留给那些规模较大的企业，将来发展的模式跟过去十年发展的模式会非常的不一样，过去十年可以是一个粗放年，是野蛮成长，你要有一定的规模，才能享受未来黄金十年的成果。这一点其实讲起来，相对来讲也比较简单，大家知道，我们现在新政一个大的趋势，从经济的角度来讲就是市场化，让市场发挥更大的力量，但是一定会让强者越强，弱者越弱。 这里面举一个例子，我从金融行业来的，我要讲的例子，你获取资本，获取资金的能力，会成为未来房地产开发商能不能享受黄金十年的主要因素。 过去你和政府打好关系，拿到便宜的土地，和银行搞好关系，从银行贷到款，不管是谁，房地产都会干起来。规模干大，干小是另外一回事，干得好和坏是另外一回事。所以你看中国的房地产开发商有多少家，6、7万家，那简直是多如牛毛，谁都可以成为一个房地产开发商。 但是你们去看看美国，看看发达国家，看看他们的产业集中度和规模，因为地产也是相对专业的产业，它的资本密集型，资金密集型是这个产业很大的特征，但是获得资金和资本的能力，这个是不简单的，这是一个专业。所以金融本身就是一个专业，你资本运营能力本身是一个专业，这不是说每个人都有的，不是说你和地方政府搞好关系，跟银行行长，董事长吃吃饭，喝喝酒就可以搞定的事情。 因为未来的市场化的融资结构，从我们地产的角度来讲会发生非常根本性的变化，就是直接融资的比重肯定会越来越大，对银行的依赖度会越来越小。你只要在资本市场去运作，去融资，这个能力谁有。 其实最近一段时间，我和几位开发商聊了，他们有些资金结构已经在发生变化，不一定非要靠银行才能活下去，他融资渠道已经在多样化了，资金的来源也在多样化，更多的是直接融资。这一点在境外资本市场上也非常明显，因为我们很多地产开发商在境外也拿到了融资平台，我们境内的直接融资渠道还是非常有限的。我们整体经济的融资结构，7、80%是间接融资，也就是银行贷款，只有2、30%是直接融资。 我们整体金融结构，融资现状就是如此，好一点的地产开发商他直接融资如果能做到50%，那就非常非常了不起了。但是我们很多房地产开发商在境外如果有平台，比如说在境外有H股结构，境外的资金环境非常非常宽松，美联储也好，欧洲央行也好，都在搞大规模的量化宽松，境外的利息几乎为零，我们很多企业在股市低迷的情况下，他通过债权资本市场融到很多很便宜的钱，发债，一发可以发5年，10年。在国内融资3年就算长的了，信托产品等等，3到5年，5年就更少了。但是在国外，到今年年初，去年年底那段时间，一个房地产开发商发10年的债都能发，而且相对非常便宜。如果把人民币升值算上的话更便宜了。我们国内6、7万家房地产开发商，有几家有这样的能力？ 所以未来产业从这个角度来讲，趋势会很明显，你跟资本结合的能力，和资本市场对接的能力要强，而且不但是跟境内的资本市场对接的能力要强，跟国际的资本对接的能力也要强。国际国内都要有平台，因为有的时候确实是东方不亮西方亮，最近几年国内融资环境非常差，股市融不到钱，对于我们房地产开发商是封闭的，债权资本市场对房地产开发商等于零，除了一些信托产品以外。 理财产品的出现，是中国现有的金融资本市场环境条件下，出现的一个特殊融资的一种直接融资的特殊现象，它是中国版的中国特色的直接融资。因为我们直接融资的渠道不畅，所以我们的银行就搞了一些创新，通过这个创新发展直接融资，解决我们很多房地产开发商所需要的资金和资本的需求。 所以未来如果你把理财产品中国版的直接融资打掉的话，那么首先要提出来的一个事，未来我们资本市场能不能搞活。比如说我们能不能开放我们的房地产开发商，直接在资本市场，在境内的资本市场，通过股权资本市场，债权资本市场来进行融资。 这一点大家知道，国内的资本市场非常怕，不要说房地产开发商到市场上直接融资，现在连提起IPO市场要重起，资本市场都会跌得不得了，这个是中国的特殊现象，全球没有拿一个资本市场，IPO要来了，他就开始下跌，资本市场就开始下跌。你看香港，美国，不管是熊市，牛市，IPO市场都是开着的，只要你这个公司的股票适当的定价，你定价能够为市场所接受，你这个IPO能发得出去，这个市场就是打开的。 当然市场不好的时候，比如说企业他最自己的定价有个预期，市场接受不了这样的定价预期，这个IPO就发不出去，但是这是一个市场行为。但是只有中国的资本市场是个奇怪的现象，如果要发IPO的话，那个IPO不管定价多高，他第一天上市还能涨个7、8倍，5、6倍。人家对IPO市场就可以不问价，但是IPO市场这么便宜，一听IPO就吓得要死。IPO如果我整体市场估值这么便宜，你IPO为什么要发那么贵呢？IPO发不出去，股权融资融不到，我们就拓展债权融资。 我们所面临的挑战，取决于中国资本市场未来怎么发展，能不能多产品，市场化，向所有人开放。我们这个市场它的参与人能变得更加理性，就是要把这个市场机构化，而不是散户似的，而且及时是机构，它其实也是年轻的散户，咱们资本市场的现状就是这样。 A股就成为了我们房价上升的一个重要原因，因为老百姓没有地方可以投资，投在A股什么时候投都是跌的，投到房子上什么时候都是涨的，那个钱自然会变，自然会去再买房子，你要把房价能控制住的话，A股不上去是不可能做到的，不可能完成的任务。这是第二点。 但是资本市场发展需要时间，目前有限资本市场容量的情况下，房地产开发商他跟资本对接和融资的能力，会取决于他在未来黄金十年胜负的关键，会是一个关键性的因素。这是第二个新。 第三个新的地方，规模化的发展。规模化的发展，当然很多其他的重要因素，但是其中一个重要的因素，就是你的融资能力，尤其是直接融资的能力。 你们去看看香港，成熟的房地产是几个大的主打那个市场，这几个大的都是上市公司，他有很强的全球资本运作的能力，所以香港的房地产发展历史，跟美国，跟其他成熟的市场，都经过了一个漫长的兼并，并购，再融合的一个时期，在这个过程当中，市场的力量就是淘汰弱者，保证强者，你要走市场的道路肯定是这种结果。 为什么一般只有上市公司才能够把规模做得很大呢？因为上市公司它跟资产，跟资本对接的能力，和非上市公司相比，那真是天壤之别。 还有一个就是资金匹配的问题，我经常举这个例子，全球500强企业做大的过程当中，一般都不是靠自身的内生式的发展，一般都是兼并重组，整合发展起来的。比如说整合，可能在经济高峰期，经济低峰期，经济低谷，高潮的时候都会有整合，但是你是一个非上市的企业，你要在经济高峰期进行整合，你整合的钱从哪里来？一般来讲只能贷款，非上市企业，如果要贷款的话，经济高峰期往往是利息的糕点，资金成本比较高的时候，而且经济高峰期的时候，一般也是股权估值的高点，所以那时候进行整合，你作为一个非上市公司，如果没有股权整合的平台，你靠借钱，那是你借了最贵的钱去买了最贵的股本。 但是作为一个上市公司，上市公司即使我收购对象他股本股值很高，但是我作为上市公司我自己的股权估值也很高，我可以通过发股去兼并。发股，我自己的股值也很高，你非上市公司有一个资金成本错配的问题，这个问题你肯定解决不了。 但是在经济低潮的时候怎么做整合呢，经济低潮你要借钱没错，利息一般很低，但是经济低潮的时候，往往是银行不愿意放钱的时候，你想借钱也借不到，虽然股权很便宜，如果你能拿到钱贷款的话，确实贷款的成本也很便宜。这样的话用很便宜的钱去收购了很便宜的股权是很合适的，如果你只依赖银行，那时候经济低潮往往是银行惧怕风险的时候，往往他不会放贷，你也拿不到钱，所以你想整合整合不了。 但是作为一个上市公司，你有一个很好的目标，他的股权便宜，如果你不能通过银行贷款来拿到钱进行整合的话，你有两条路，你可以发债，发债的成本在经济底本的时候非常便宜，利息很低。你虽然股权发得便宜一点，但是你只要用很便宜的股权去融资，收购的对象也是很便宜的，这样也没有错配问题。 当然这个问题被我简单化了，我只是举个例子，你跟资本市场对接的能力，就是第二点，取决于在未来你能不能在规模化的发展过程当中取得先机，这非常关键。

所以说所谓的新十年的发展，我们最重要的，从我的角度来讲，要把握好我们资本运作的能力，资本运作能力的提升，在市场化的条件下，要重点强调资本运作的能力。因为我们这移行很简单，我们就是资本密集型行业，资金密集型行业，除了拿地就是钱的问题怎么解决，直接融资比重更加大的情况下，最便宜的，最灵活的融到我们想要融的钱。这是未来我觉得我们房地产空间很大，但是能不能把握到这个发展机会，关键的关键，就是跟资本对接的能力。我就讲到这里，谢谢大家。