未来房地产政策要讲究压制与维持“平衡术”

兴宁A8

中国房价之高无可争议。根据IMF最新研究成果显示，世界十大最贵的房地产市场中有七个都在中国——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆，其中5个中国城市名列前茅，甚至超过了东京、伦敦和纽约，中国房价之高，可以说已经达到了“高处不胜寒”的地步。 诚然，在笔者看来，IMF的研究是建立在简单的房价收入比之上，忽略了中国灰色收入以及不同收入阶层购买力相差悬殊的事实。 笔者认为，当前房价对于中国富人来讲并不算高，对于中低收入群体而言却远远超出其可承受范围，实为豪宅不贵，陋室难求。但对中产阶级而言，中国的高房价是不能承受之高。 而且，每逢经济减速之时，房地产市场的博弈都尤为激烈，这次也未有例外。今年上半年以来，虽然中国经济持续下滑，但国内房地产市场却异常活跃。上半年，百城房价指数上涨了5.6%；26家房地产企业销售额突破百亿；房地产企业拿地的热情高涨，多地地王频频出现；海外资金看好中国房地产市场前景，通过债券、私募股权基金等方式，加快参与中国房地产市场投资。总之，种种迹象表明，中国房地产市场正在回暖，而这是否意味着新一轮泡沫的积聚？ 上一轮房地产调控政策严厉程度可谓史无前例，且今年上半年并没有放松迹象，那么为何房价依旧上涨？部分原因是供给减少加上刚性需求与改善型需求的集中释放所致，有其合理因素。以北京为例，限购政策持续至今，满足纳税满五年等条件的购房人逐渐增多。另外，城镇化进程加快导致城市人口增加，对房屋的需求与舒适度也进一步增加，这带动了新一批刚性需求与改善性需求。而且，当前中国按揭贷款占GDP比重仅为15%，大幅低于国际水平的数据显示更多需求有待释放。当然，恐慌性购房与房价只涨不跌的预期作为非理性因素也从一定程度上推高了房价走势。 特别值得一提的是，在当前经济减速风险加大，地方政府财政捉襟见肘之时，房地产对经济的支持作用尤为重要。实际上，今年二季度以来，中国经济减速依旧，且硬着陆风险有所加大，海外经济低迷对出口的影响及影子银行爆发式扩张两大风险已经成为制约经济的两大主要因素。例如，前期的“钱荒”实质是央行出手警示影子银行风险；6月出口同比增速在5月1%的微弱增长后，继续下滑至-3.1%，出现了自2012年1月以来的首次同比下滑。因此，在笔者看来，实体经济疲软，看好房地产业的特殊定位与作用，恰恰是海内外资金进入房地产市场的重要原因。 同时，遏制投资投机性需求，并不等同于否定房地产对经济的支柱作用。实际上，房地产始终是国民经济的支柱产业，例如，房地产市场发展情况直接影响到家具、建材、装潢材料的相关消费，并与上下游企业的发展，包括上游的钢铁、水泥，下游的装潢、建筑等行业密切相关；另外，在财税体制改革尚未取得实质性进展阶段，土地收入作为地方政府收入的重要来源，为地方政府稳增长政策提供大量资金。 当然，这绝非意味着我们必须要走刺激房地产的老路。毕竟资产泡沫化不仅一定程度上导致了财富的重新分配，也将吸引资本竞相追逐，造成更大的金融风险。笔者认为，未来房地产政策需要将稳增长与打击泡沫结合起来，即鼓励房地产商为刚性需求、改善性需求提供房源。而通过不动产登记、房产税扩容、保障房建设、收入分配体制改革与加大转移支付等措施配套出台，有助于改变房价暴涨预期，为地方政府寻找新的收入来源进而减少对土地财政的依赖。惟其如此，才能同时解决好压制房价泡沫但维持房地产业对经济支撑的两难问题。

（作者为瑞穗证劵亚洲公司董事总经理，首席经济学家）