上海楼市“放暑假”：开发商集体捂盘推迟上市

兴宁A8

步入盛夏的上海楼市，继续低迷。 7月15日，数据显示，上周（7月8日-7月14日），上海市新建商品住宅成交面积为15.32万平方米，环比（较前周）下跌5.02%；成交均价为25066元/平方米，环比上涨0.97%；新增供应面积为10.45万平方米，环比下跌12.41%。 据佑威机构执行董事黄志坚称，上周上海楼市成交量在前周暴跌基础上继续下滑，创近21周的新低。成交量如此低迷，天气炎热是一个因素，但更重要的原因，可能是6月成交放量之后，市场渐渐平复。 新增供应量降至近20周次低 炎热的天气明显影响了开发商的推盘动力。 上海宝华集团副总裁杨健介绍，开发商每年的推盘计划，一般在年初就已基本确定。但由于天气炎热，一般房企都不会在7月推盘，这也是楼市近期新增供应量走低的主要原因。 杨健说，该公司旗下的宝华海尚郡领6月份刚开过盘，目前正在进行签约、收款等工作。近期天气炎热，整个7月他们都没有再推盘的计划。据他介绍，该项目二期工程也已符合预售条件，“目前在申请新的预售许可证，预计8月中旬左右可以入市。” 据杨健称，目前宝华海尚郡领售楼处的营销工作的重点，是开展二期房源的认筹、积累意向客户，“不过最近天气太热，就算是周末，上午11时到下午2时这段时间，也几乎没有客户会来，其他时间段上门的客户量也很少。” 多家机构的统计均显示，上周上海新建商品住宅的供应面积，创下了近20周的次低值，仅高于6月最后一周。7月前14天，上海的新建商品住宅新增供应面积为22.4万平方米，较6月同期大幅下滑65%。 21世纪不动产的统计显示，近3周上海新房的新增供应总量仅为26.1万平方米，而5月份单周供应平均面积约为33.6万平方米，最低一周供应亦达26.8万平方米，可见近期供应缩水明显。 上海凯迪集团营销总监陶伟预计，7月全月上海楼市的新增供应量都会维持低水平，“主要是刚需楼盘的新增供应上不来，而刚需楼盘对楼市成交量的拉动最明显。” “房企选择7月推盘划不来。”陶伟直言，楼盘加推要投入人力、物力，现在天气这么热，即便推盘当期销售不错，但后续销售难以开展，“目前各开发商对7、8月的业绩要求，都有不同程度降低。” “下一波推盘高峰要等到8月底” 新增供应量低迷直接打击了成交量。 据佑威统计，截至7月14日，7月上海市新建商品住宅已累计成交了31.45万平方米。若以目前的日均成交量推算，7月全月上海市新建商品住宅的成交量约为69.64万平方米。 21世纪不动产分析师黄河滔认为，经过一个相对活跃的上半年后，楼市在供求两面均已流露出疲态。随着传统淡季的到来，短期楼市有步入阶段性休整期的态势，市场短期内反弹空间有限。 德佑地产研究总监陆骑麟也认为，随着“半年报”行情结束，以及炎夏来临，不管是开发商还是购房者，入市热情都大为降低，楼市已进入“暑假”。 但黄志坚提到，像7月前两周这样的低迷状况，不会持续下去。毕竟，刚需市场仍存在较为严重的供不应求，只要有新增供应量推出，价格合理，成交仍有放量可能。开发商也不会乐见市场持续“趋冷”，很可能会适时入市，以保持市场热度。 杨健预计，7月下半月，上海楼市的新增供应量仍会延续低迷，“下一波大力度推盘，预计要等到8月底。” 据他称，由于项目一期销售较好，他们想抓住时机，让宝华海尚郡领二期的房源能尽早上市，所以打算等最热的天气一过，8月中旬左右推盘。 陶伟同样认为，7月的新增供应量难有起色，“经过上半年的持续放量，目前刚需楼盘的后续供应处于低谷。加上天气炎热，房企即便加推，也会放在9、10月份。而中高端楼盘全年都有续销，且成交量零散，远远无法与刚需楼盘相比。” 据陶伟介绍，该公司旗下项目在7、8月份没有推盘计划，“目前主要工作是上半年的工作总结，下半年的市场形势预判，下半年的推广计划、人员培训、客户资源整合等。同时，还有前期房源在续销。” 陶伟说，虽然7、8月没有大的业绩压力，但从年度计划安排方面考虑，如果7、8月份能将在售房源多卖一些，也可以减轻后期的业绩压力。 “短期内房企仍无降价动力” 值得一提的是，虽然供需两淡，但开发商仍少有降价动力。 据陆骑麟介绍，宝山区一个刚需楼盘上周均价已达1.9万元/平方米，远高于今年上半年1.6万元/平方米的均价。他认为，多数房企全年销售目标眼下已完成大半，短期内很难指望房价出现明显松动。 杨健分析，“目前在售的楼盘大多是5、6月开的盘，目前处在续销阶段，所以优惠幅度都比较低。而且近期土地市场较热，这会增加开发商的信心，价格自然也不会有太大松动。” 多家机构的统计显示，上周上海楼市的成交均价再度突破2.5万元/平方米的关口，创下近6周的新高。业内人士普遍将原因归结为结构性因素。 21世纪不动产的统计显示，上周上海成交了6套单价在10万元以上的豪宅，而整个6月该价格段房源的成交量仅为8套。

上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析，高端楼盘由于新增供应本就不多，其销售走势具有不确定性。但从整个宏观环境来看，由于高端楼盘的投资属性大于自住属性，眼下经济形势的不确定性，短期内给了部分豪宅买家入市的信心。