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导读：随着城镇化进程的加速推进，近2-3年梅州、兴宁城市房地产发展飞速，住宅供应体量大幅增长的同时，伴随着商业的快速发展，综合分析梅州、兴宁市场的商业发展现状及商圈开发模式，对后期3-5年内兴宁商业发展作一个预判。 一、梅州商业发展现状 早期，梅州商业主要分为四大商圈——江南商圈，江北商圈，华侨城商圈及新县城商圈，以传统零售业、传统老式街铺商业为主。随着近几年梅州房地产市场的快速崛起，商业格局发生变化，多以综合体、主题商业出现。 主要分布于沿江线——以客都汇、嘉应歌剧院、嘉应汇、万象汇、客天下一带为主;芹洋半岛——以奥园半岛、大百汇为主;新县城以锦绣国际家居建材城、客家新世界、富力城、俊诚汽车城等为主;其次，万达广场商业综合体以抢占江南新城中心的绝佳区位，将对传统商业模式起到较大的冲击，带动梅州商业迅速发展，进入差异化竞争模式。
1、梅州商圈开发模式分析 据统计，梅州城区范围内将有12个商业项目入市，总体商业体量超200万㎡，主要以集中商业综合体开发为主，以及个别产业商业、主题商业，最终重组梅州商业格局,促使梅州商业进入另一种休闲、体验消费模式。 1)万达广场——综合体主题商业 万达广场以抢占城市发展核心区为主——江南新城;与“万象江山”综合体形成互动，两个项目均以商圈商业形式开发为主，并以其企业强大的资源整合实力，加快梅州综合体商业的发展，依托新的母体打造主题商业或产业商业，这将进一步带动梅州新型商业的兴起，传统商业模式寻求新的突破。 2) 客天下——城市旅游主题商业 客天下旅游产业园以造城规模致胜，借助旅游开发带动商业发展及住宅的销售，融合星级酒店、客家小镇等，成为梅州首个旅游带动商业的休闲体验模式，融入客家文化特色，打造为梅州的城市旅游名片。
3)嘉应歌剧院——文化主题商业 依托企业实力，区位地段优势，融合东山教育基地、亮胜电影院等，依托客家文化产业园，打造梅州首个文化休闲体验的商业综合体，最终将引领梅州市民的文化体验进入一个更高的层次。
4)嘉应汇——动漫产业商业模式 项目用地面积5384㎡，总建筑面积为27994.7㎡，以占据沿江线生活休闲区域为优势，项目以客家文化和绿色生态两大资源为依托，全力打造具备浓郁客家特色的公园江景文化资源大宅，筑就梅州首席传世空中别墅。并依托动漫产业，打造梅州唯一城市动漫文化中心，及一站体验式风情商业街区，汇集顶级国际品牌等，将进一步拔高梅州商业体验消费模式。
5)百汇·嘉印——城市复合新城开发模式 项目占地约2000亩，知名品牌房企开发，处于政府重点规划区域。以全新现代化标准新城规划，未来将被打造成集健康医疗产业、总部经济园区、休闲旅游产业区、教育产业园区、信息中心城市绿岛以及文化产业园区为主题的产城联动、立体城市的州现代化新城，将成为未来城市名片。
6)锦绣国际——家居建材城产业模式 项目以120万平米顶级家居商贸航母的恢弘气势，涵盖了家居建材全业态，将成为粤东北“品种业态最多、采购成本最低、采购效率最高”的商家采购首选，致力打造为粤东北家居建材专业市场。
2、梅州商圈开发模式小结 随着梅州城市的发展，梅州的商业格局也发生了巨大变化，从传统的零售商业转为集中商业。新的行业发展格局正在崛起，主要呈现两种分化发展： 其一，综合体开发模式。本土实力开发商极力寻求新的商业发展出路，以打造城市综合体模式为主(如客都汇、万象汇等)。外来品牌开发商，主要引入一线城市成熟的综合体开发模式(如东汇城、万达广场等)。就客都汇开业以来的持续火爆现象，意味着梅州集中商业的新时代已经来临。 其二，旅游产业模式——旅游、动漫产业、家居建材城及复合现代新城等模式。此将为大盘商业开发模式的借鉴方式之一，从客天下旅游产业的成功开发，及后期百汇·嘉印的复合新城开发，必将引导梅州商业发展进入一个更高层级，即梅州将真正进入资源整合、消费体验的时代。 从梅州城市的迅速发展，可以看出带来了一些列的新商业模式和发展机会。然而，兴宁作为梅州的城市副中心，正进入快速发展模式，新城中心正在崛起，此将在一定程度上受梅州商业格局的影响，那么，未来兴宁商业市场将会呈现怎样的格局变化呢? 二、兴宁商业发展现状分析
兴宁早期商业——主要集中在老城区商圈(兴田街、团结街、文化广场)，传统零售业、传统老式街铺商业为主。 近2年，岁宝百货、法国欧尚的进驻，形成新城与老城的2大集中商圈，成为兴宁首个规模效应商圈模式，且人气火爆，此将对后期兴宁商圈的规模化发展，起到积极的推动作用。 尤其是南部新城的开发，必将加快新兴商圈的崛起，包括目前毅德城的商贸物流商圈，兴一广场的小综合体商圈，宁江新城的集中百货商圈等。后期必将呈现一种新的商圈格局发展。 1、兴宁商圈发展现状分析 1)老城区最成熟商圈——零售+批发 主要分布在老城区、文化广场一带，以兴田路、团结路和文化广场向周边辐射。传统商圈主要以批发和零售贸易、餐饮业的各类商业为主;聚集了小中型百货、商场、专卖店，商业氛围浓厚。 2)新城区崛起商圈——集中商业+社区商业 新城区商业体量较大，后期的商业竞争会更加激烈。集中商业包括欧尚、兴一广场及毅德城项目，目前以休闲、品牌购物及商贸物流为主，将极大满足兴宁城市的娱乐、消费、购物需求。其次为大盘社区商业，包括宁江新城、碧桂园等，主要以社区商超、大型百货、品牌商家等为主。 2、兴宁商圈发展模式分析 1)岁宝百货——娱乐+购物(商业体量约2.4万㎡,规划1-4层，单层6000㎡) 位于老城区中心地带，为休闲、娱乐的集中区域，以打造品牌服饰、综合商超为主。通过影院、特色餐饮等吸引客群，增加休闲娱乐氛围，同时，借助聚集众多中高端品牌服饰，形成较旺的人气。 
2)欧尚超市——娱乐+购物(商业体量约13000㎡，超市营业面积达8700㎡，商铺面积4120㎡) 位于兴宁205国道侧，处于老城区与南部新城的过渡区域，以餐饮、商超、中低端休闲服务及儿童游乐园为主，作为新城首个集中商业区，主要满足周边居民日常生活为主，以其地段优势，有效保证人气。
4 3)兴一广场——综合体商业(万达模式) 位于老城区与新城区的过渡地段，集大型购物中心、百货超市、星级商务酒店、SOHO、住宅于一体，购物中心以自运营为主，包括品牌服饰、影院、餐饮、娱乐休闲及体验为主。相比兴宁本地当前的购物体验具有一定的超前性，融合了开放性理念。
4)兴宁毅德城——商贸物流城+城市综合体配套 总占地2000亩，总建面200万㎡，总投资60亿，7.5万经营贸易人，10万居住人口，年贸易额将超过300亿。兴宁毅德城定位为粤东现代商贸第一城，集服装鞋帽、针织内衣、百货小商品、茶叶副食、家居建材、五金机电、汽摩配件等业态于一体的大型综合商品交易中心。
5)熙和湾旅游文化产业园——旅游+商业 项目占地12000亩，规划四大板块，分别是新客居版块(客家风情商业广场、酒店、美食街道等的客家小镇以及客乡文化社区);客家文化旅游版块(三百文化长廊);休闲体育版块(湿地公园、体育公园、游乐园)及生态度假版块。以旅游带动商业及住宅的开发模式。
6)社区商业——住宅商业配套 主要以城区的典型大盘的社区商业为主，包括宁江新城、联康凯旋城、新兴豪庭、碧桂园等，业态多以社区商业配套为主。
2、兴宁商圈开发模式小结 当前兴宁的商圈发展模式，仍然以传统的集中零售模式为主，即以老城区商圈(兴田路、团结路)，文化广场商圈(岁宝超市)及新城商圈(欧尚超市)为主，作为人口将近40万的中心城区，消费潜力巨大，且存在一定的外地返乡、乡镇进城的高端、中低端的消费群体。故后期的，兴一广场的小综合体商圈、毅德商贸物流商圈及宁江新城大盘住宅配套商圈，将促使南部新城进入商圈格局化发展。 三、未来兴宁商业发展趋势 未来3年，兴宁新型商圈商业体量供应将达到近40万㎡，其中30多万㎡集中在南部新城，竞争激烈，且整体商圈将往”南部新城“转移，沿迎宾大道、205国道聚集，与住宅版块的开发形成融合。 随着南部新城的加速发展及兴一综合体、毅德商贸物流园区的开发打造，将激发兴宁人对商业的投资热情，撬动投资客转向商业，进一步带动兴宁大规模商圈的发展格局。未来3-5年，将逐渐形成以“主题商业、产业商业“为主的综合性商业开发，兴宁的商业发展将进入另一种休闲、体验消费模式。 未来大盘的商业定位上需考虑错位竞争，补位为主，同时融合一定要的创新，以体验式消费为主，或引入大品牌进驻，形成相互合作的经营模式，以形成独有的竞争优势。可适当考虑社区商业与集中商业的结合，以及部分酒店公寓、商务公寓，以缓解商业体量的销售压力，同时助力提升住宅品质，以保证项目开发利润。
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|Archiver|兴宁A8
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发表于 2015/7/5 19:30
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