“34年产权新房”，法律这样讲

幸福来敲门 · 发表于 2015/8/26 17:22

最近，兴宁A8网常有发帖议论房屋产权期限问题，现本人根据学习的法律法规和接触的实际，提出如下观点，仅供参考。

“34年产权新房”，法律这样讲

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》：第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。（出让土地使用年限按出让取得土地使用权时开始计算）。 第二十二条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。《中华人民共和国房地产管理法》：第二十二条　土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。《中华人民共和国物权法》：第一百三十五条　建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。第一百四十二条　建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。第一百四十九条　住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

根据A8网帖反映的情况，结合上述有关法律法规规定条文分析，“34年产权新房”建房使用的土地是1999年受让取得（政府出让），当时出让土地用途为商住（综合）用地，使用年限50年。现已过去年期14年，剩余土地使用权年限为34年，房地产开发商建造房屋出售，购房者购买取得新房产的土地使用权年限就为34年了。但是，购房者也不用过于担心新房屋的34年产权，因为《中华人民共和国物权法》有规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人。住宅建设用地使用权期间（年限）届满的，自动续期。这说明房屋34年后占用（使用）的土地虽然到期了，但房屋（地上建筑物）仍是自已的，而且土地使用权还可以自动续期。虽然现行《中华人民共和国房地产管理法》规定，经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。但目前全国尚无首宗出让土地使用权到期续期办理的案例（1987年12月1日深圳特区为全国首宗拍卖出让国有土地使用权仍未到期），重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金的具体程序和标准，国家和土地管理部门也无明文规定。况且，34年后，国家法律法规和政策又有无新的变化，就更加谁都搞不清楚了！（个人观点，仅供参考）

哉底头 · 发表于 2015/8/26 18:17

估计不用三十年就拆了

zhgd520 · 发表于 2015/8/26 18:59

开发商？

魔力魔力魔力 · 发表于 2015/8/27 11:52

不是说已经弄了七十年了吗？又是忽悠人？？？

倚栏听雨 · 发表于 2015/8/27 14:10

商住综合用地，伍十年到期政府有权收回！

夜来客 · 发表于 2015/8/27 14:45

第一联兴雅苑用地是综合用地,到时可能以公益须收回。其次,就算可以续期也明确要 “依照规定支付土地使用权出让金”。
第二构筑物及其附属设的所有权也必须先有土地使用权做基础
第三目前全国尚无首宗出让土地使用权到期续期办理的案例,是因为全国首宗拍卖出让国有土地使用权仍未到期,到期后“依照规定支付土地使用权出让金”.
第四我们现在只能以现行法律为准。
第五我们定房时,开发商始终没有履行告知使用年限的义务,约定俗成,新商品房的使用年限都是70年或接近70年

大地之春 · 发表于 2015/8/28 15:10

楼主分析得有道理，正如楼主所说《中华人民共和国物权法》第一百四十九条有规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。另《不动产登记暂行条例》3月1日正式施行，针对大家担心新版《不动产权证书》使用后，房主变为房奴和使用期限等一些误解和说法，国土部部长姜大明明确答复：土地证书使用权有期限房屋所有权是没有期限的。
　　由此可见，如果买的是未经开发的土地，购买者要充分考虑它的使用期限有多少，如果买的是经开发的商品房，它是没有期限的，按照现行法律和相关政策，笔者赞同楼主的说法：不用过于纠结土地时间长短问题。笔者认为购房者更应关注和考虑的问题是：你买的套房所依附的土地是否有合法用地手续，开发者是否有房地产开发资质，是否经规划审批、是否依法报建、是否取得施工许可证、是否经竣工验收合格，在销售前是否有预售许可等更为重要。

夜来客 · 发表于 2015/8/28 17:13

问题是联兴雅苑的土地不是住宅用地,另如果使用年限没有关系的话,就不用规定40年,50年,70年,所有房产证都注明无限期使用

夜来客 · 发表于 2015/8/28 17:21

大地之春发表于 2015/8/28 15:10
楼主分析得有道理，正如楼主所说《中华人民共和国物权法》第一百四十九条有规定：住宅建设用地使用权 ...

意思是房产证的年限多少年没有关系？如果这样房产证就不用标注这个项目了

大地之春 · 发表于 2015/8/28 21:51

不知道家乡的做法是怎样?我所知道的是:现在很多地方虽然房产和土地登记不是同一个部门，但国家在收取税费的时候是按不动产进行纳税的，而且3月1日以后，有条件的地方都要实行统一登记，也就是说房产登记和土地登记要整合到一个部门，这是国家今年重点改革大政策，兴宁也不可能例外。既然房屋所有权没有期限，而土地有使用期限，按网友所说:土地使用期很界满，土地由国家收回，那房屋概不成了空中楼阁，但你要记住，我买的是房屋而不是土地。因此，问题还是回到原点:如果你买的是未经开发的土地，要充分考虑年限的问题，因为你取得的土地，要如何规划建设，其价值与年限及用途是密不可分的，但你买的是己开发好的商品房，不用计较在意年限的问题，只要房屋所有权无期限这方面的法律规定没修订就0K。

大地之春 · 发表于 2015/8/28 22:00

是不是住宅用地，可不可以进行商品房开发，关键要看有没有规划和预售许可。

大地之春 · 发表于 2015/8/28 22:01

不知道家乡的做法是怎样?我所知道的是:现在很多地方虽然房产和土地登记不是同一个部门，但国家在收取税费的时候是按不动产进行纳税的，而且3月1日以后，有条件的地方都要实行统一登记，也就是说房产登记和土地登记要整合到一个部门，这是国家今年重点改革大政策，兴宁也不可能例外。既然房屋所有权没有期限，而土地有使用期限，按网友所说:土地使用期很界满，土地由国家收回，那房屋概不成了空中楼阁，但你要记住，我买的是房屋而不是土地。因此，问题还是回到原点:如果你买的是未经开发的土地，要充分考虑年限的问题，因为你取得的土地，要如何规划建设，其价值与年限及用途是密不可分的，但你买的是己开发好的商品房，不用计较在意年限的问题，只要房屋所有权无期限这方面的法律规定没修订就0K。

大地之春 · 发表于 2015/8/28 22:36

不知道家乡的做法是怎样?我所知道的是:现在很多地方虽然房产和土地登记不是同一个部门，但国家在收取税费的时候是按不动产进行纳税的，而且3月1日以后，有条件的地方都要实行统一登记，也就是说房产登记和土地登记要整合到一个部门，这是国家今年重点改革大政策，兴宁也不可能例外。既然房屋所有权没有期限，而土地有使用期限，按网友所说:土地使用期很界满，土地由国家收回，那房屋概不成了空中楼阁，但你要记住，我买的是房屋而不是土地。因此，问题还是回到原点:如果你买的是未经开发的土地，要充分考虑年限的问题，因为你取得的土地，要如何规划建设，其价值与年限及用途是密不可分的，但你买的是己开发好的商品房，不用计较在意年限的问题，只要房屋所有权无期限这方面的法律规定没修订就0K。

夜来客 · 发表于 2015/8/29 01:32

咨询：小区土地使用证年限
转兴宁市国土局领导：
位于兴宁市兴城镇人民大道中段金叶大酒店对面的联兴雅苑小区，正在建设中，请问土地使用权年限是多少？50年还是70年？甚至更长时间，兴宁市国土局有无批准（批文）？（业主）

业主：
你好！位于兴宁市金叶酒店对面“联兴雅苑”小区，属兴宁市兴岗房地产开发有限公司开发建设的商住小区，该公司1999年11月份取得国有土地使用权证，土地用途为综合用地，土地使用权终于日期至2049年11月15日。现该小区业主反映能否增加土地使用年限的问题，必须符合下列程序，方可办理此项业务：
1 土地使用权人向住建局申请，明确该小区实际用途，重新出具规划要点；
2、土地使用权人向我局明确土地用途申请，我局委托有资质的土地评估机构进行原用途与现用途价值评估；
3、土地使用权人与我局重新签订《国有建设用地使用权出让合同》，并缴交土地评估价值差额出让金；
4、我局收回原土地使用证，按住宅用途重新进行土地登记发证，即土地使用年限由50年延长到70年（使用年限日期按原使用土地起始之日起计算）。
                                             兴宁市国土资源局
                                          二○一五年四月二十一日

以上是官方答复，一看便知，规划和预售许可证，与产权年限完全是两码事，二手房都可交易啊，关键在于我们交定金时，没有告知

实诒实说 · 发表于 2015/8/29 07:11

政府很清楚，50或70年后所有房子都不能住了，给你住也不敢住，因为钢筋会生锈，水泥会变质，再说土地出让金也沒有定，到时大多数人就会另买新房了，现在买几十万一套旳住房，相当于每月一千多元租旳房，不论买房还是租房，人民旳収入都将有一大部分是花在住房上旳。

倚栏听雨 · 发表于 2015/8/29 08:10

实诒实说发表于 2015/8/29 07:11
政府很清楚，50或70年后所有房子都不能住了，给你住也不敢住，因为钢筋会生锈，水泥会变质，再说土地出让金 ...

实话实说：不管建筑质量好坏，作为购房者来说，买套房不容易，刚买即知使用年限只有三十四年，心中怨气可想以知，但作为购房者，在购房前一定要看开发商各种手续是否齐全，土地使用年限有多少，开发商借故捂塞，愿可放弃购买，何况在房地产业严重饱和的兴宁，顾客才是上帝！

大地之春 · 发表于 2015/8/29 09:49

土地是国家的，房子是开发商的，只是开发商转卖给你，开发商能将房子的质量把握得让你住70年以上，那这开发商就已经很不错了，但现行的制度还是有一些开发商偷工减料，所以选择好的开发商也是选择你能住满70年。当然也有部分的房寿命是100年以上，就是高层建筑，这种房拆起来也麻烦，再开发成本也高，所以是有续期的概念的！你不申请也会自动续期，但是前提是质量确实是好！如果寿命也只有70年，那想也别想续期。如果我们的房子质量到不了70年，那我们还在为一个，房子满70年能否自动续期的伪命题争论，就好比光身体的皇帝的还在讨论他的新装。

gdmz132 · 发表于 2015/8/30 11:19

兴岗房地产老黎红新老板，其实就是一位奸商，坏人。

幸福来敲门 · 发表于 2015/8/30 11:27

三十年河东三十年河西
“三十年河东，三十年河西”是一句广泛流传的谚语，用来形容世事盛衰兴替，感叹世事变化无常。
出处：历史上黄河屡次改道，原本在黄河东岸的村庄多年后因黄河改道而变为在黄河西岸。
三十年过后，房屋是我的，土地是我的还是“国家”的？谁都不好说！

生死树 · 发表于 2015/9/1 18:19

顶顶顶

倚栏听雨 · 发表于 2015/9/1 19:42

生死树发表于 2015/9/1 18:19
顶顶顶

顶也三十四年不顶也三十四年，洗洗睡吧！