住宅小区停车位的权属

jjlxy

【案情】

　　原告系某小区业主，被告系开发商。原、被告签订了一份车位使用协议，约定小区内第37号地上停车位由原告长期独占使用，原告交付2万元使用费。后因其他业主主张该停车位为全体业主共有，致使原告独占使用权常常受到影响。原告为此诉至法院，要求解除车位使用协议。经查，该车位系经规划审批建设的停车位

　　【评析】

　　住宅小区各种类型车位的权属情况如下：
    1.小区地下产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。（附：如果是有产权的停车位，租赁费用由产权者与承租人协商租赁或出售价格。）

2.小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定：“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。”因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。
    本案中，被告使用的车位属于经规划审批建设的地上车位，属于开发商即被告所有，被告有权通过协议出售、出租，原、被告签订的车位使用协议合法有效，应继续履行。

郑子姬

楼主说的规划审批只是建筑物的规划审批项，不规划审批商品房如何建起来？规划审批也包含了商品房建设权限。重点问题就出在：1、地下车库的建设成本是否是独立资金建设。2、土地面积是否已分摊到业主身上。3、小区地下建筑是商品房的主体承重部公，如果可以独立产权的话，那你的产权你有处分权，你可以随意处置或拆除你的建筑，那么，开发商所建造的商品房墙基在哪里？业主的墙基在哪？

补充内容 (2016/2/21 11:23):
地下车库既然是商品房不可分割的主体承重结构，当然就已包含了商品房的建造成本，商品房建造成本已经分摊在房价之中，所以地下车库当然是全体业主所有。